Vorkaufs­recht bei Wohnungs­verkauf durch den Vermieter

Das Vorkaufs­recht soll dem Mieter die Möglichkeit eröffnen, im Falle des Verkaufs der Wohnung an einen Dritten, die Wohnung vorher selbst zu erwerben. Eine Berliner Mieterin machte von ihrem Vorkaufs­recht gebraucht, der Verkäufer verlangte von ihr aber einen höheren Kaufpreis. Das neuste Urteil des Bundes­ge­richtshofs entschied, dass ein Mieter, der von seinem Vorkaufs­recht Gebrauch macht, nicht schlechter gestellt werden darf, als der Dritte und der Verkäufer keinen erhöhten Kaufpreis von der Mieterin verlangen darf.

Wie ist die Rechtslage?

Gemäß § 577 BGB steht dem Mieter einer Wohnung ein Vorkaufs­recht zu, wenn die Wohnung an einen Dritten verkauft werden soll und Wohnei­gentum nach Überlassung begründet wurde oder werden soll. Das Vorkaufs­recht entsteht durch das Schuld­ver­hältnis, in diesem Fall durch das Mietver­hältnis selbst, erklärt Rechts­anwalt Sascha C. Fürstenow.

Dem Mieter wird so ein persön­liches, schuld­recht­liches Vorkaufs­recht einge­räumt. Vorkaufs­recht heißt, dass der Mieter die Möglichkeit bekommt, darüber zu entscheiden, ob er die Wohnung zuerst erwerben möchte, wenn sie zum Verkauf angeboten wird. Der Grundsatz dabei ist aber laut dem Gesetz, dass der Vertrag mit dem Mieter, zu denselben Bedin­gungen zustande kommt, wie mit dem Dritten.

Damit der Vermieter den Vertrags­inhalt kennt, muss der Verkäufer oder auch der Dritte dem Mieter den Inhalt des Kaufver­trages und die Unter­richtung unver­züglich mitteilen, gemäß § 469 BGB. Erst mit der ordent­lichen Mitteilung wird die Ausübungs­frist ausgelöst. Wird der Inhalt des Kaufver­trags und die Unter­richtung über das Vorkaufs­recht also getrennt vonein­ander dem Mieter zugestellt, so beginnt die Frist erst, wenn beides in der angemes­senen Form vorliegt.

Die Ausübungs­frist beträgt zwei Monate. Wenn sich aber der Mieter und der Verkäufer auf eine andere Frist geeinigt haben, dann gilt diese vor der gesetz­lichen. Entscheidend für den Frist­beginn ist der Zugang des Inhaltes bei dem Mieter, nicht die Abgabe von dem Verkäufer. Wird der Kaufvertrag noch einmal abgeändert, zum Beispiel der Preis verringert, so beginnt die Frist erneut, wenn der neue Kaufvertrag dem Mieter zugegangen ist, so Rechts­anwalt Fürstenow.

Damit das Vorkaufs­recht ausgeübt werden kann, muss gemäß § 463 BGB ein Kaufvertrag mit einem Dritten über die Wohnung geschlossen werden. Wenn der Mieter das Vorkaufs­recht ausüben möchte, teilt er es dem Verkäufer in Form einer schrift­lichen Erklärung, § 464 BGB, mit.

Die schrift­liche Erklärung muss immer dem Verkäufer zugehen. In manchen Fällen ist der Vermieter nicht gleich der Verkäufer, dann ist die Erklärung trotzdem dem Verkäufer als Vorkaufs­ver­pflich­teten zuzustellen. Durch andere Verträge wie zum Beispiel bei einer Schenkung oder einem Tausch, verfällt der Anspruch nicht. Mit der Ausübung des Vorkaufs­rechts kommt ein fingierter Kaufvertrag zwischen dem Mieter und dem Verkäufer zustande. Der Vertrag enthält die Bedin­gungen, die der Vertrag mit dem Dritten gehabt hätte. Der Preis und andere Dinge auf, die sich die Parteien geeinigt haben, bleiben unver­ändert Vertragsinhalt.

Das BGH Urteil

Das BGB sieht eine Verein­barung, die den Mieter benach­teiligt als unwirksam an, § 577 BGB. Der BGH verdeut­licht in seinem neusten Urteil vom 23.02.2022 diesen Leitsatz. Der Mieter soll keines­falls schlechter gestellt werden als der Erstkäufer. Daher darf sich auch der Preis, als einer der wichtigsten Bestand­teile eines Kaufver­trags zwischen dem Mieter und dem Dritten nicht unterscheiden.

Die betroffene Mieterin wohnt in einer unsanierten Wohnung in Berlin. Für der Fall, dass der Verkäufer die Wohnung weiter­ver­kaufen möchte, hatte die Mieterin ein Vorkaufs­recht. Der Verkäufer schloss einen Kaufvertrag mit einem Dritten über ihre Wohnung. Der Kaufvertrag enthielt eine Abrede darüber, dass die Wohnung 163.266 Euro kosten soll, wenn sie ohne ein bestehendes Mietver­hältnis geliefert wird. Wenn die Wohnung mit dem bestehenden Mietver­hältnis geliefert wird, sollte sich der Preis um zehn Prozent mindern.

Das bedeutet, der Dritte würde für die Wohnung weniger bezahlen, da durch den Kauf der Wohnung das Mietver­hältnis mit der Mieterin weiter bestehen bleibt. Die Mieterin aller­dings würde einen höheren Kaufpreis entrichten müssen, da mit dem Eigen­tums­übergang die Mieterin das Mietver­hältnis beenden könne und die Wohnung anschließend zu einem höheren Preis weiter­ver­äußern könne. Der Gedanke dahinter war derjenige, dass die Mieterin ab dem Zeitpunkt einen Vorteil gegenüber dem Dritten hätte und der erhöhte Kaufpreis dadurch gerecht­fertigt wäre. Eine unbelastete Wohnung ist auf dem Markt mehr wert als eine, die mit einem Mietver­hältnis belastet ist.

Der BGH entschied, dass diese sich unter­schei­dende Preis­abrede nicht zulässig ist. Durch die Abrede, dass die Mieterin einen höheren Kaufpreis zu entrichten hat, stellt eine unzulässige und unwirksame Verein­barung zulasten Dritter dar. Die Mieterin wird hier benach­teiligt. Besonders schon im § 464 Abs.2 BGB soll gewähr­leistet werden, dass die Vorkaufs­be­rech­tigte, in diesem Fall die Mieterin, keine ungüns­ti­geren Bedin­gungen treffen dürften als den Erstkäufer.

Da die Mieterin, die Wohnung aber unbedingt erwerben wollte, entrichtete sie die volle Summe unter dem Vorbehalt der Rückfor­derung an die Verkäu­ferin. Die Verkäu­ferin hat durch den Kaufvertrag einen Anspruch auf den Kaufpreis von 146.940 Euro.

Die Verkäu­ferin habe aber keinen Anspruch auf die 16.326,68 Euro, die die Mieterin an sie entrichtet hat. Das Geld, welches die Verkäu­ferin über die Summe erhalten hat, stellt eine Leistung ohne Rechts­grund dar gemäß §812 BGB. Die Verkäu­ferin darf von der Vorkaufs­be­rech­tigten Mieterin keinen anderen Kaufpreis verlangen als von dem Dritten. Daher ist sie ihr zur Heraushabe, der Diffe­renz­summe verpflichtet.

Während der Verhand­lungen wurde auch eine andere Meinung vertreten. Ein unter­schied­licher Kaufpreis sei angemessen gewesen, da der Mieterin ein Vorteil aus der unver­mie­teten Wohnung entstehen würde. Dies sollte den erhöhten Kaufpreis rechtfertigen.

Weiter sahen andere den Kaufpreis abhängig gemacht von der Fortführung des Mietver­hält­nisses für angemessen. Der niedrigere Preis solle gelten, wenn das Mietver­hältnis fortge­führt wird. Der BGH folgte dieser Meinung nicht, auch eine solche Abrede benach­teilige den Mieter, weil ihm ein niedri­gerer Preis verwehrt wird.

Rechts­anwalt Fürstenow berät Sie gerne in Fragen rund um das Immobilien-Vorkaufsrecht.

Der Rechtsrat wurde von der Mitar­bei­terin der FÜRSTENOW Anwalts­kanzlei, Frau Hetman, erstellt.