Beim Teilverkauf von (Wohn-) Immobilien: unbedingt Vor- und Nachteile abwägen

Viele Anbieter möchten Eigen­tümer mit dem neuen Immobilien-Teilverkauf anlocken und versprechen damit Profit und insbe­sondere für Rentner eine sichere Alters­vor­sorge. Doch auch bei diesem Modell kann es zu Nachteilen und tatsäch­lichen sowie recht­lichen Problemen kommen. In diesem Artikel werden die poten­zi­ellen Gewinne, jedoch auch die verbun­denen Risiken durch einen Teilverkauf beleuchtet.

Was ist ein Teilverkauf?

Ein Teilverkauf von Immobilien ist der Verkauf eines ideellen Teils einer Immobilie, während der Eigen­tümer einen Teil behält. Der Käufer – oft ein Unter­nehmen – wird durch einen Teilverkauf zwar Mitei­gen­tümer, jedoch werden die laufenden Kosten der Immobilie weiterhin nur vom Altei­gen­tümer getragen, erklärt Rechts­anwalt Sascha C. Fürstenow. Als Eigen­tümer kann man einen ideellen Anteil seines Eigen­heims an einen Käufer bzw. Teilverkauf-Anbieter verkaufen und dafür einen Kaufpreis erhalten. Im Gegenzug zahlt der Eigen­tümer einen Betrag an den Käufer (Nutzungs­entgelt für den verkauften Teil). Überdies hinaus müssen Eigen­tümer weiterhin ihre Pflichten erfüllen und sind für Repara­turen usw. zuständig. Viele sehen bei dem Teilverkauf einer Immobilie die Möglichkeit daraus Geld zu generieren, ohne dabei die vollständige Eigen­tü­mer­schaft aufgeben zu müssen.

Das Nutzungs­recht bzw. Wohnrecht wird bei so einem Teilverkauf notariell beglaubigt, sodass es auch rechtlich abgesi­chert ist. Darüber hinaus wird auch das Nutzungs- bzw. Wohnrecht im Form eines Nießbrauchs vereinbart, d.h. dass beim Verkauf der Eigen­tümer weiterhin in der Immobilie wohnen darf.

Weitere Voraus­setzung für einen Teilverkauf ist, dass die Immobilie nicht durch Schulden belastet ist bzw. Nur mit einer geringen Restschuld, die dann eventuell mit der Auszahlung des Kaufpreises verrechnet wird.

Nicht nur für private Eigen­tümer, sondern auch für Inves­toren kann ein Teilverkauf in Frage kommen. Dabei können sich sowohl für Eigen­tümer als auch Käufer folgende Vorteile ergeben:

1.) Für Immobi­li­en­ei­gen­tümer ist ein Teilverkauf öfters profi­tabel, da sie einen Teil der Immobilie als Kapital freisetzen, ohne sie vollständig verkaufen zu müssen. Der daraus resul­tie­rende Gewinn wird dann erneut verwendet, um bspw. in andere Immobilien zu inves­tieren oder Geschäfts­pro­jekte zu finanzieren.

2.) Zudem können Inves­toren dadurch ihr Vermögen breit­ge­fä­chert streuen und auf andere Anlage­klassen verteilen und somit das Risiko minimieren.

3.) Ein weiterer poten­zi­eller Gewinn kann durch Cashflow erfolgen, wenn der Teilverkauf einer vermie­teten Immobilie erfolgt und der Eigen­tümer weiterhin Mietein­nahmen aus dem verblie­benen Teil generiert.

4.) Aufgrund des notariell beurkun­detem Nießbrauch­rechts wird dem Altei­gen­tümer ein lebens­langes Wohnrecht an seiner Immobilie gewährt.

Risiken und Nachteile

Jedoch werden einige Risiken und Nachteile nicht immer beachtet:

Nutzungs­entgelt

Um die Immobilie tatsächlich weiterhin mitbe­nutzen zu dürfen, müssen Eigen­tümer dem Käufer bis zum Gesamt­verkauf eine Art „Miete“, sog. Nutzungs­entgelt zahlen. Ist das dem Verkäufer aufgrund unvor­her­seh­barer Gründe nicht mehr möglich, so kann ein Zwangs­verkauf der Immobilie drohen, wenn das Entgelt für einen bestimmten Zeitraum nicht gezahlt werden kann. Die Höhe des Nutzungs­ent­gelts wird zwar vertraglich geregelt, kann aber durch die Teilkauf-Unternehmen erhöht werden.

Wertsi­che­rungs­klausel

Diese Klausel im Vertrag besagt, dass dem Teilkäufer beim Gesamt­verkauf der Immobilie ein bestimmter Prozentsatz des Teilkauf­be­trags zusteht (Teilkauf­preis plus X). Dabei bekommt der Käufer seinen damaligen Kaufpreis plus X Prozent, bekannt sind Wertsi­che­rungs­klauseln um die 17 Prozent.

Instand­haltung und Weiterverkauf

Die Kosten für die Instand­haltung der Immobilie sowie die Kosten für den Rück- bzw. Gesamt­verkauf der Immobilie muss der Altei­gen­tümer weiterhin zahlen und oft hat das Teilverkauf-Unternehmen einen Anspruch auf einen Mindes­t­erlös in beiden Fällen. Zudem ist die Höhe für den Rückkauf meistens höher als der Teilkauf­preis, der vom Käufer gezahlt wurde.

Insolvenz des Teilkäufers

In dem Fall, dass der Teilkäufer insolvent wird, ist es auch notwendig, dass der Altei­gen­tümer abgesi­chert wird, da es für die Solvenz des Teilkäufers keine Zustän­digkeit bei einer staat­lichen Stelle gibt.

Wann sollte man auf einen Teilverkauf verzichten?

Als Verbraucher sollte man in einigen Fällen auf einen Teilverkauf verzichten, wenn bspw. eine langfristige Wertstei­gerung erwartet wird. Wenn man davon überzeugt ist, dass der Wert einer Immobilie langfristig steigen wird, so ist es in manchen Fällen sinnvoller, die Immobilie zu behalten und von den Wertstei­ge­rungen zu profitieren.

Zudem kann davon abgeraten werden, wenn das Kapital nicht dringend benötigt wird, um andere finan­zielle Verpflich­tungen zu erfüllen, da der Teilverkauf die finan­zielle Situation langfristig beein­flussen kann, insbe­sondere wenn die Immobilie eine gute Rendite erzielt oder weitere Vorteile bietet. Ein weiterer Punkt der zu beachten ist, dass für den Teilverkauf Kosten entstehen können, wie z.B. für die Bewer­tungs­ge­bühren und Makler­pro­vi­sionen. Dabei ist nicht u vergessen, dass ein Teilverkauf ebenfalls steuer­liche Auswir­kungen mit sich bringen kann. Als Mitei­gen­tümer der Immobilie ist weiterhin die Grund­steuer zu zahlen. Eine Betei­ligung an der Grund­steuer vonseiten der Anbieter wird nicht festgelegt.

Teilver­käufe erfordern detail­lierte und vertrag­liche Verein­ba­rungen, um die Rechte aller Parteien zu schützen. Es ist ratsam, jeden Teilverkauf sorgfältig und indivi­duell überprüfen und bewerten zulassen. Zudem sollten zuvor poten­zielle recht­liche Risiken aufge­deckt und minimiert werden, damit der Schutz Ihrer Inter­essen als Verkäufer gewähr­leistet werden kann, rät Rechts­anwalt Fürstenow. Abgesehen vom dem Kaufvertrag sind viele weitere Punkte, wie das Nutzungs­entgelt und weitere Kosten zu beachten.

Rechts­anwalt Herr Sascha C. Fürstenow berät Sie dazu gerne und stellt mit Ihnen gemeinsam sicher, dass der Vertrag alle erfor­der­lichen Bestim­mungen enthält und Ihre Inter­essen vertreten werden. 

Der Rechtsrat wurde von der Mitar­bei­terin der FÜRSTENOW Anwalts­kanzlei, Frau Dastan, erstellt und von Rechts­anwalt Fürstenow fachlich geprüft und finalisiert.