Was ist eine Teilungsversteigerung und was ist eine Grundschuld?
Bei der Teilungsversteigerung handelt es sich um die öffentliche Versteigerung eines Grundstücks bzw. einer Immobilie im Wege der Zwangsvollstreckung. Um von einer Teilungsversteigerung sprechen zu können, muss das Grundstück dabei mindestens zwei Personen als Gemeinschaft gehören. Dies kann häufig bspw. bei Eheleuten der Fall sein, aber auch in anderen Konstellationen wie Personengesellschaften oder Erben kann Miteigentum an einem Grundstück begründet sein. Dieses Miteigentum bzw. dieser Bruchteil begründet jeweils einen ideellen Anteil am Grundstück der dem jeweiligen Anteil entspricht.
Die Grundschuld hingegen ist ein dingliches Sicherungsmittel bzw. Grundpfandrecht an einem Grundstück, welches zumeist eine Forderung in bestimmter Höhe für einen Gläubiger absichern soll. Eine solche ist in Abteilung III des Grundbuchs einzutragen. Anders als die Hypothek ist diese allerdings nicht akzessorisch, d.h. direkt an die Forderung gekoppelt, und valutiert immer in gleicher Höhe. Aus dieser kann man schließlich auch die Zwangsversteigerung betreiben.
Kommt es nun zu einer solchen Versteigerung eines Grundstücks, so kann es vorkommen, dass eine auf diesem eingetragene, wirksam entstandene Grundschuld nicht erlischt, sondern vom potenziellen neuen Käufer übernommen werden muss. Dies ist bspw. dann der Fall, wenn aus einem rangniederen Recht die Zwangsversteigerung betrieben wird. Doch was bedeutet dies für das Verfahren konkret? Was bedeutet das auch für den Erwerber und für den Inhaber der Grundschuld? Mit diesen Fragen wird sich der folgende Rechtsrat auseinandersetzen.
Zu beachtende Grundschuld bei der Versteigerung
Sofern die Grundschuld am Grundstück auch nach der Versteigerung stehen bleiben soll, wird diese, wie bereits oben festgehalten, auch immer vom Käufer übernommen, erklärt Rechtsanwalt Sascha C. Fürstenow. Der Käufer kann dabei in der Zwangsversteigerung jedoch so gut wie immer auch der Alteigentümer sein, was eine weitere Konstruktion vorwegnimmt, die später noch aufgegriffen werden soll.
Eine Grundschuld ist zudem stets wertmindernd für ein Grundstück, da diese am Grundstück „klebt“ und mit Erwerb des Grundstücks auch immer ein Schuldnerwechsel für die Grundschuld zu sehen ist. Das heißt, man wird bei seinem Gebot in der Versteigerung auch die anschließend noch zu bezahlende Grundschuld mit einberechnen müssen, da diese nun von dem Erwerber zu begleichen sein wird.
Was, wenn die Grundschuld eigentlich nicht mehr valutiert?
Die Grundschuld ist wie oben aufgezeigt eben nicht akzessorisch zur Forderung, sondern besteht zumindest soweit immer in gleicher Höhe, egal wie viel auf die abgesicherte Forderung, zumeist wohl die Darlehensforderung einer Bank, bereits gezahlt wurde.
Damit ist man rein theoretisch selbst bei vollständiger Zahlung auf die zu Grunde liegende Forderung der Grundschuld noch immer der Gefahr der Zwangsvollstreckung durch die Gläubigerin ausgesetzt, da diese ja nach wie vor in voller Höhe valutiert und im Grundbuch eingetragen ist.
Dieses Problem wird allerdings zumeist dadurch behoben, dass in der Praxis zwischen der Grundschuldgläubigerin und ‑schuldnerin ein schuldrechtlicher Vertrag, die sogenannte Sicherungszweckabrede, geschlossen wird, welche die „Brücke“ zwischen der Forderung und der Grundschuld schlägt und Rechte und Pflichten beider Parteien genau definiert. Dazu zählt auch die Löschung bzw. Abtretung der Grundschuld nach vollständiger Zahlung. Die Löschung erfolgt per sogenannter Löschungsbewilligung der Gläubigerin, die nach Leistung an den Schuldner übergeben wird und dann ans Grundbuchamt übermittelt werden müsste.
Wenn Ihnen als Alteigentümer die Löschungsbewilligung bereits in der Versteigerung vorliegt, da die der Grundschuld zu Grunde liegende Forderung bereits vollständig befriedigt wurde, so sollten Sie diese jedoch keinesfalls an den Neuerwerber aushändigen, rät Rechtsanwalt Fürstebow. Denn dieser muss auf Grund beschriebenen Trennung von Grundschuld und Forderung trotzdem zunächst den vollen Betrag an die Grundschuldgläubigerin bezahlen. Dies macht vor allem schon deshalb Sinn, da die Grundschuld ja im Versteigerungsverfahren eine wegzudenkende Belastung darstellt, die das Gebot senkt. Sie ist dadurch auch immer ein Teil des Gebots, selbst wenn die Gläubigerin an sich keinen schuldrechtlichen Anspruch mehr auf die Zahlung besitzt. Man zahlt in diesem Falle gedanklich auf die Grundschuld und nicht auf die Forderung!
Das oben geschilderte gilt allerdings auch, wenn Sie als Alteigentümer gleichzeitig der Neuwerber sind und von der eigentlich bereits getilgten Grundschuld wissen: Auch in diesem Falle müssen Sie die Grundschuld erst (erneut) begleichen.
Übernommene Grundschuld ablösen
Zur Ablösung der Grundschuld müsste der Erwerber also den vollen Betrag bezahlen, über die die Grundschuld im Grundbuch valutiert, an die, ebenfalls im Grundbuch eingetragene, richtige Gläubigerin. Natürlich darf die Gläubigerin schlussendlich auch nicht mehr erhalten, als ihr eigentlich zusteht; zunächst ist sie aber so gestellt, als wäre auf die Forderung tatsächlich noch nie gezahlt worden. Der zu viel gezahlte Überfluss würde am Ende an den Alteigentümer ausgezahlt.
Zudem müssen auch stets die eingetragenen Grundschuldzinsen vom Zeitpunkt des Zuschlags bis zur Ablösung der Grundschuld berücksichtigt bzw. beglichen werden, diese sind in der Regel auch relativ hoch.
Muss der Neuerwerber die Grundschuld ablösen?
Es besteht keine Verpflichtung dazu, auf die Grundschuld zu leisten. Eine solche gibt daher auch kein direktes Leistungsrecht der Gläubigerin gegen den Schuldner. Wie eingangs erwähnt ist sie jedoch ein Grundpfandrecht, das heißt sie berechtigt die Gläubigerin zur Zwangsvollstreckung in das damit gesicherte Grundstück und hat gleichzeitig einen Duldungsanspruch dieser gegen den Schuldner. Das Grundstück könnte also erneut versteigert werden.
Ohnehin könnte nur die Grundschuldgläubigerin den Neuerwerber zur Zahlung auffordern (wie gesagt, jedoch ohne Verpflichtung) und anschließend die Zwangsvollstreckung betreiben, jedoch nicht der Alteigentümer. Dies führt gerade bei einer eigentlich nicht mehr valutierenden Grundschuld zu einem praktischen Problem für diesen: Da das Geld eigentlich diesem zusteht und nicht mehr der eingetragenen Grundschuldgläubigerin hat dieser ein großes Interesse, an der Durchsetzung der Forderung. Die Grundinhaberin hingegen hat davon keinen Vorteil, sondern lediglich Aufwand. Sie wird daher zumeist kaum aus eigenen Stücken die Zwangsvollstreckung betreiben und der Alteigentümer hat dabei auch keinerlei Einfluss. Allerdings können Grundschulden als dingliches Recht jederzeit abgetreten werden, darauf hat man auch einen direkten Anspruch gegenüber der eingetragenen Grundschuldinhaberin.
Sofern es mehrere Alteigentümer gibt, wird es hier etwas komplizierter: Gehen wir im Folgenden der Einfachheit halber einmal von zwei Alteigentümern aus.
Einmal dem Ersteher und einem weiteren der davor (Mit-)Eigentümer war. In diesem Falle stand das Grundstück mit allen Rechten, Pflichten und Belastungen beiden gemeinschaftlich zu gleichen Teilen zu und somit auch die daran befindliche Grundschuld.
Wenn die alte Grundschuldinhaberin sich nun wie oben geschildert und praktisch oft vorkommend weigert, die Zwangsversteigerung aus der Grundschuld zu Gunsten des alten Alteigentümers zu betreiben, so kann zwar die Abtretung verlangt werden, allerdings muss die Annahme dieser von beiden Alteigentümern (hier also dem Erwerber und früheren Miteigentümer) erfolgen, so RA Fürstenow. Weigert sich der Erwerber, da er die erneute Zwangsversteigerung natürlich verhindern möchte, so hat man auch gegen diesen einen Anspruch auf Fiktion der Willenserklärung, d.h. Annahme der Abtretung, eine solche müsste man allerdings auf dem Klagewege durchsetzen, was zuweilen sehr zeitintensiv sein kann.
Ist die Abtretung schließlich erfolgt, müsste die Grundschuld schließlich noch in zwei hälftige Grundschulden aufgetrennt werden, da diese beiden Alteigentümern ja zu gleichen Teilen zusteht. Auch hier bedarf es, wie bereits zur Annahme der Abtretung, wieder der Zustimmung beider Parteien; auch diese müsste ggf. auf dem Klageweg durchgesetzt werden.
Ist dies erfolgt, so könnte schließlich der Alteigentümer aus seiner hälftigen, erworbenen Grundschuld die Zwangsvollstreckung gegen den Erwerber einleiten, sofern dieser nach wie vor zahlungsunwillig sein sollte, und so das ihm noch zustehende Geld erhalten.
Fazit
Dieser Rechtsrat hat sich mit dem komplexen Thema der übernommenen Grundschuld bei einer Teilungsversteigerung beschäftigt. Dabei kann jedoch nicht auf jede Fallkonstellation und möglicherweise entstehende Problematik eingegangen werden, sodass eine sorgfältige Prüfung des Einzelfalls unerlässlich bleibt. Wenn Sie sich einem Teilungsverfahren gegenübergestellt sehen, so ist es sehr ratsam, sich anwaltlich hierzu beraten zu lassen. Rechtsanwalt Herr Sascha C. Fürstenow übernimmt dies gerne für Sie!