Im vorliegenden Fall hatten die potentiellen Käufer einer Immobilie eine Reservierungsgebühr in Höhe von 4.200 € gezahlt und forderten deren Rückzahlung, nachdem sie vom Kauf des Grundstücks Abstand genommen hatten. Der Bundesgerichtshof prüfte die Rechtmäßigkeit dieser Gebühr im Rahmen eines Reservierungsvertrags und traf ein wegweisendes Urteil (Urteil vom 20. April 2023 – I ZR 113/22): Das Gericht entschied nämlich, dass die Reservierungsgebühr in diesem Fall nicht gerechtfertigt war und die Kläger Anspruch auf Rückerstattung hatten.
Worum geht es in dem Sachverhalt: Reservierungsvertrag mit dem Makler
Im vorliegenden Fall geht es um eine rechtliche Auseinandersetzung zwischen den Klägern und der Beklagten, einer Immobilienmaklerin. Die Kläger hatten einen Maklervertrag mit der Beklagten abgeschlossen. Infolge dieses Vertrags wies die Beklagte den Klägern ein Grundstück mit einem Einfamilienhaus nach, wofür eine Maklerprovision in Höhe vereinbart wurde.
Dazu schlossen die Parteien einen „Reservierungsvertrag“, in dem sie die Reservierung der Immobilie zu einem Kaufpreis von 420.000 € vereinbarten. Der Reservierungsvertrag sah vor, dass eine Reservierungsgebühr von 4.200 € zu zahlen sei, welche im Falle eines Kaufvertragsabschlusses auf die Maklerprovision angerechnet werden würde. Die Reservierungsgebühr sollte nicht zurückerstattet werden, wenn der Kaufvertrag nicht zustande käme.
Die Kläger zahlten die Reservierungsgebühr. Da sie Schwierigkeiten hatten, die Finanzierung des Grundstückskaufs sicherzustellen, teilten sie der Beklagten mit, dass sie vom Grundstückskauf Abstand nehmen wollten. Die Beklagte lehnte die Rückzahlung der Reservierungsgebühr ab, was zu einer Klage der Kläger auf Zahlung von 4.200 € führte.
Wie hat das Gericht entschieden: Unwirksame AGB.
Das Gericht entschied, dass der Reservierungsvertrag der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB unterliegt, erklärt Rechtsanwalt Sascha C. Fürstenow. Dabei wurde festgestellt, dass es sich bei dem Reservierungsvertrag um eine Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB) handelt, die von der Beklagten als Verwenderin den Klägern gestellt wurde. Es wurde argumentiert, dass die Reservierungsvereinbarung keine eigenständige Vereinbarung, sondern eine den Maklervertrag ergänzende Regelung darstellt.
Das Gericht befand, dass die im Reservierungsvertrag vereinbarte Reservierungsgebühr in unangemessener Weise die Kläger benachteiligt. Die Gebühr war nicht rückzahlbar, selbst wenn der Kaufvertrag aufgrund von Umständen scheiterte, die nicht den Klägern zuzuschreiben waren. Dies widersprach den Grundsätzen von Treu und Glauben. Die Kläger zahlten die Gebühr ohne die Gewissheit, dass sie die Immobilie tatsächlich erwerben könnten, und erhielten im Gegenzug nur begrenzte Vorteile.
Zusätzlich sah das Gericht die Reservierungsgebühr als eine Art erfolgsunabhängige Provision, die in Allgemeinen Geschäftsbedingungen zugunsten von Maklern als unwirksam angesehen wird. Diese Praxis benachteiligte die Kläger erheblich und war daher nicht akzeptabel.
Fazit: Makler steht keine Reservierungsgebühr zu
Das Gericht entschied, dass der Reservierungsvertrag zwischen den Klägern und der Beklagten unwirksam ist. Die Reservierungsgebühr, die im Vertrag vereinbart wurde, benachteiligte die Kläger in unangemessener Weise, da sie nicht rückzahlbar war und auch dann fällig wurde, wenn der Kaufvertrag aus Gründen scheiterte, die nicht den Klägern zuzuschreiben waren. Diese Praxis verstieß gegen die Grundsätze von Treu und Glauben und wurde als erfolgsunabhängige (Teil-)Provision angesehen, die in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht zulässig ist.
Rechtsanwalt Fürstenow berät zu diesem Thema gerne Makler, Immobilienkäufer und Immobilienverkäufer.