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Das Bundes­ver­fas­sungs­ge­richt hat in seinem Beschluss vom 25.3.2021 die vor mehr als einem Jahr in Kraft getre­tenen Berliner Mieten­deckel für nichtig erklärt (Az. 2 BvF 1/20 u.a.). Als Bundesland hat Berlin keine Gesetz­ge­bungs­kom­petenz. Demnach sei das Gesetz zur Mieten­be­grenzung im Wohnungs­wesen in Berlin (MietenWoG Bln) nach Ansicht der Richter mit Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG i.V.m. Art. 72 Abs. 1 GG nicht vereinbar und wider­spräche den BGB-Regelungen zum Mietpreis­recht, berichtet Rechts­anwalt Sascha C. Fürstenow von FÜRSTENOW Anwaltskanzlei.

Mit dem Gesetz waren seit Februar 2020 die Mieten für rund 1,5 Millionen vor 2014 fertig­ge­stellten Wohnungen auf dem Stand von Juni 2019 eingefroren.

 

Wann muss die Nachzahlung erfolgen?

Mieter müssen grund­sätzlich etwaige Mietrück­stande seit dem Inkraft­treten des Mieten­de­ckels bis April 2021 unver­züglich nachzahlen. Wurde ein Mietvertrag vor dem 19. Juni 2019 abgeschlossen, sind diese nur betroffen, wenn Mieter aufgrund des Mieten­de­ckels ab November 2020 weniger Miete zahlen mussten. Hierbei kommt es auch auf die Formu­lierung der Klausel an. Hat der Vermieter dem Mieter erklärt, dass der Mietvertrag und die darin verein­barte Miete bleiben, steht ihm die Nachzahlung zu.

Die Rechts­an­walts­kanzlei FÜRSTENOW rät den Mietern die Nachzahlung binnen 14 bis 30 Tagen zu begleichen, soweit mit dem Vermieter keine ander­weitige Verein­barung getroffen wurde. Denn in einigen Verträgen wurde ausdrücklich geregelt, dass der Vermieter im Falle der Nichtigkeit des Mieten­de­ckels die Nachzahlung sich melden wird. Im Zweifelsfall sollten Mieter zur Vermeidung von Nachteilen in einem Rechts­streit nicht auf die Forderung des Vermieters abwarten, sondern die Rückstände unter Vorbehalt einer Überprüfung überweisen. Gleiches gilt für die Mietzah­lungen ab dem 1. Mai 2021, so sollten Dauer­auf­träge auf die neue Mietsumme angepasst werden.

 

Was bedeutet dies für die Schattenmieten?

Ob die Forderung der Vermieter die Differenz zur höheren Miete bei Schat­ten­mieten rechtens ist, wurde von den Gerichten bisher noch nicht entschieden.

RA Fürstenow rät den Mietern, die Vertrags­klauseln auf zivil­recht­licher Wirksamkeit überprüfen zu lassen sund die Nachzahlung einst­weilen unter Vorbehalt zu leisten, da ansonsten eine Kündigung drohen kann, wenn es Mietrück­stände von mehr als einer Monats­miete und einem Cent gibt.

 

Was können Mieter tun, die nicht zahlen können?

Zum einen sollten sich die Mieter umgehend mit dem Vermieter in Verbindung setzen. Alter­nativ besteht die Möglichkeit, eine Raten­zah­lungs­ver­ein­barung oder Stundung zu verein­baren. Die Möglichkeit zur Raten­zahlung hat z.B. die Deutsche Wohnen angekündigt. Zudem können Mietende einen Antrag auf ein zinsloses Darlehen bei der Senats­ver­waltung für Stadt­ent­wicklung und Wohnen stellen, wenn sie nicht in der Lage sind, die Nachzahlung zu begleichen. Ist man wohngeld­be­rechtigt, kann beim zustän­digen Bezirksamt überprüft werden, ob die Nachzah­lungs­for­derung gemäß des Wohngeld­bezugs übernommen werden können.

Auch für Mieter, die staat­liche Leistungen oder Asylbe­wer­ber­leis­tungen erhalten, ist es grund­sätzlich möglich, die Aufwen­dungen als einmalige Kosten für Unter­kunft und Heizung erstatten zu lassen, erklärt Rechts­anwalt Fürstenow.

 

Schadens­er­satz­an­spruch gegen das Land Berlin?

Ansprüche auf Schadens­ersatz gegen das Land Berlin wegen der Unwirk­samkeit des Mieten­de­ckels sehen sehr mager aus, da ein unüber­schau­barer großer Perso­nen­kreis betroffen ist. Der BGH verneinte z.B. einen Amtshaf­tungs­an­spruch gegen das Land Hessen, nachdem er die im November 2015 einge­führte Mietpreis­bremse für ungültig erklärte (BGH, Urteil v. 28.1.2021, III ZR 25/20). In Berlin gilt aller­dings weiterhin die Mietpreis­bremse. Dabei dürfen Vermieter bei einem Mieter­wechsel höchstens 10 Prozent über der ortsüb­lichen Vergleichs­miete verlangen. Die Einhaltung der Obergrenze ist zwingend. So sollten Mieter bei Forderung zur Nachzahlung darauf achten, dass die Miete sich an die Grenzen der Mietpreis­bremse hält.

 

Rechts­anwalt Fürstenow berät Sie hierzu gerne und bietet vorab eine kostenlose und unver­bind­liche Erstein­schätzung Ihres Sachver­halts an.

Der Rechtsrat wurde von der Mitar­bei­terin der FÜRSTENOW Anwalts­kanzlei, Frau Dastan, erstellt.