Das Bundesverfassungsgericht hat in seinem Beschluss vom 25.3.2021 die vor mehr als einem Jahr in Kraft getretenen Berliner Mietendeckel für nichtig erklärt (Az. 2 BvF 1/20 u.a.). Als Bundesland hat Berlin keine Gesetzgebungskompetenz. Demnach sei das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) nach Ansicht der Richter mit Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG i.V.m. Art. 72 Abs. 1 GG nicht vereinbar und widerspräche den BGB-Regelungen zum Mietpreisrecht, berichtet Rechtsanwalt Sascha C. Fürstenow von FÜRSTENOW Anwaltskanzlei.
Mit dem Gesetz waren seit Februar 2020 die Mieten für rund 1,5 Millionen vor 2014 fertiggestellten Wohnungen auf dem Stand von Juni 2019 eingefroren.
Wann muss die Nachzahlung erfolgen?
Mieter müssen grundsätzlich etwaige Mietrückstande seit dem Inkrafttreten des Mietendeckels bis April 2021 unverzüglich nachzahlen. Wurde ein Mietvertrag vor dem 19. Juni 2019 abgeschlossen, sind diese nur betroffen, wenn Mieter aufgrund des Mietendeckels ab November 2020 weniger Miete zahlen mussten. Hierbei kommt es auch auf die Formulierung der Klausel an. Hat der Vermieter dem Mieter erklärt, dass der Mietvertrag und die darin vereinbarte Miete bleiben, steht ihm die Nachzahlung zu.
Die Rechtsanwaltskanzlei FÜRSTENOW rät den Mietern die Nachzahlung binnen 14 bis 30 Tagen zu begleichen, soweit mit dem Vermieter keine anderweitige Vereinbarung getroffen wurde. Denn in einigen Verträgen wurde ausdrücklich geregelt, dass der Vermieter im Falle der Nichtigkeit des Mietendeckels die Nachzahlung sich melden wird. Im Zweifelsfall sollten Mieter zur Vermeidung von Nachteilen in einem Rechtsstreit nicht auf die Forderung des Vermieters abwarten, sondern die Rückstände unter Vorbehalt einer Überprüfung überweisen. Gleiches gilt für die Mietzahlungen ab dem 1. Mai 2021, so sollten Daueraufträge auf die neue Mietsumme angepasst werden.
Was bedeutet dies für die Schattenmieten?
Ob die Forderung der Vermieter die Differenz zur höheren Miete bei Schattenmieten rechtens ist, wurde von den Gerichten bisher noch nicht entschieden.
RA Fürstenow rät den Mietern, die Vertragsklauseln auf zivilrechtlicher Wirksamkeit überprüfen zu lassen sund die Nachzahlung einstweilen unter Vorbehalt zu leisten, da ansonsten eine Kündigung drohen kann, wenn es Mietrückstände von mehr als einer Monatsmiete und einem Cent gibt.
Was können Mieter tun, die nicht zahlen können?
Zum einen sollten sich die Mieter umgehend mit dem Vermieter in Verbindung setzen. Alternativ besteht die Möglichkeit, eine Ratenzahlungsvereinbarung oder Stundung zu vereinbaren. Die Möglichkeit zur Ratenzahlung hat z.B. die Deutsche Wohnen angekündigt. Zudem können Mietende einen Antrag auf ein zinsloses Darlehen bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen stellen, wenn sie nicht in der Lage sind, die Nachzahlung zu begleichen. Ist man wohngeldberechtigt, kann beim zuständigen Bezirksamt überprüft werden, ob die Nachzahlungsforderung gemäß des Wohngeldbezugs übernommen werden können.
Auch für Mieter, die staatliche Leistungen oder Asylbewerberleistungen erhalten, ist es grundsätzlich möglich, die Aufwendungen als einmalige Kosten für Unterkunft und Heizung erstatten zu lassen, erklärt Rechtsanwalt Fürstenow.
Schadensersatzanspruch gegen das Land Berlin?
Ansprüche auf Schadensersatz gegen das Land Berlin wegen der Unwirksamkeit des Mietendeckels sehen sehr mager aus, da ein unüberschaubarer großer Personenkreis betroffen ist. Der BGH verneinte z.B. einen Amtshaftungsanspruch gegen das Land Hessen, nachdem er die im November 2015 eingeführte Mietpreisbremse für ungültig erklärte (BGH, Urteil v. 28.1.2021, III ZR 25/20). In Berlin gilt allerdings weiterhin die Mietpreisbremse. Dabei dürfen Vermieter bei einem Mieterwechsel höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Die Einhaltung der Obergrenze ist zwingend. So sollten Mieter bei Forderung zur Nachzahlung darauf achten, dass die Miete sich an die Grenzen der Mietpreisbremse hält.
Rechtsanwalt Fürstenow berät Sie hierzu gerne und bietet vorab eine kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung Ihres Sachverhalts an.
Der Rechtsrat wurde von der Mitarbeiterin der FÜRSTENOW Anwaltskanzlei, Frau Dastan, erstellt.