Maklerprovision kann zurückverlangt werden - BGH stärkt Käuferrechte mit dem Halbteilungsgrundsatz und definiert den Begriff Einfamilienhaus näher
Gleich mit zwei wichtigen Urteilen hat der BGH am 6. März 2025 ein klares Zeichen für die Verbraucherrechte bei Maklergeschäften gesetzt und die Rechte von Käufern mit dem Halbteilungsgrundsatz gestärkt (Az.: I ZR 138/24 und I ZR 32/24), die Rechtsanwalt Sascha C. Fürstenow in diesem Artikel vorstellt.
Durch den sogenannten Halbteilungsgrundsatz, das im „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ (MaklKostVertG) am 23. Dezember 2020 und in § 656c BGB verankert wurde, soll die Verteilung der Maklerprovision zwischen dem Käufer und Verkäufer zu gleichen Maßen erfolgen, wenn der Makler als Doppelmakler für beide Parteien beauftragt wurde. Wurde also ein Doppelmakler für beide Parteien bestellt, so muss der Käufer höchstens nur die Hälfte der Maklerprovision übernehmen. Ebenfalls legt das Gesetz fest, dass die Beauftragung des Maklers für den Verkauf eines Einfamilienhauses oder Eigentumswohnung einer Textform bedarf und mündliche Ausreden oder ein Handschlag als Vereinbarung nicht ausreichen.
§ 656d Abs. 1 Satz 1 BGB sieht ebenfalls die Verteilung der Maklerprovision mindestens in gleicher Höhe vor: Hat nur eine Partei des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklervertrag abgeschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt.
Dieser Halbteilungsgrundsatz soll verhindern, dass private Käufer die gesamte Maklerprovision vom Verkäufer beauftragten Makler eigenständig übernehmen zu müssen und die Kaufnebenkosten zu verringern, erklärt Rechtsanwalt Fürstenow.
Jedoch führte die gesetzlich verankerte Teilung in der Praxis zu vielen Unsicherheiten und Streitigkeiten zwischen Käufern und Verkäufern. Mit den beiden Verfahren hat der BGH nun für mehr Rechtssicherheit gesorgt und den Grundsatz der hälftigen Teilung der Provision konkretisiert.
I. BGH-Urteil – I ZR 138/24
Gesamtnichtigkeit von Vereinbarungen
In der o.g. Entscheidung befürwortet der BGH die Gesamtnichtigkeit von Vereinbarungen über die Maklerprovision, wenn diese gegen den gesetzlich geregelten Halbteilungsgrundsatz nach § 656d BGB verstoßen. So ein Verstoß liegt insbesondere vor, wenn der Käufer zur Zahlung der gesamten Maklerprovision für den vom Verkäufer beauftragten Makler verpflichtet wird. Solch eine Vereinbarung führe daher zur Nichtigkeit des Vertrags, auch wenn der Kaufpreis dafür herabgesetzt wird.
Sachverhalt
In diesem Verfahren erwarben die Kläger ein Grundstück mit einer Doppelhaushälfte. Dabei beauftragte die Verkäuferin ein Maklerunternehmen mit einer Maklerprovision i.H.v. 25.000 EUR, wobei der angegebene Kaufpreis reduziert wurde. Die Käufer verpflichteten sich zur Zahlung der vollen Provision, welches sie nach notarielle Beurkundung des Kaufvertrags bezahlten. Eine Zahlung durch die Verkäuferin ist nicht erfolgt. Die Käufer forderten die Rückzahlung der Maklerprovision.
BGH: Wer Makler bestellt, muss zahlen
Das Landgericht sah den Halbteilungsgrundsatz hier verletzt und gab der Klage statt, während das Oberlandesgericht die Entscheidung teilweise abänderte und die Rückzahlung der Hälfte der gezahlten Provision i.H.v. 12.500 EUR an die Käufer verlangte. Laut dem OLG seien die Käufer zur Zahlung der Hälfte verpflichtet gewesen. Der BGH hob jedoch das Berufungsurteil auf und stellte die Entscheidung des Landgerichts wieder her. Laut der BGH-Entscheidung ist die Vereinbarung über die Abwälzung der gesamten Provision auf den Käufer insgesamt nichtig.
Der BGH stellte klar, dass die Anwendung des § 656 BGB nicht nur auf die Vereinbarungen zwischen den Parteien des Kaufvertrags beschränkt ist, sondern auch auf jegliche vertragliche Vereinbarung, durch die ein Anspruch des Maklers auf Zahlung einer Provision gegenüber einer Partei entsteht, die nicht Partei des Maklervertrags ist. Umfasst sind davon auch Vereinbarungen des Maklers mit der Partei des Kaufvertrags, die nicht Partei des Maklervertrags ist.
Da die Käufer im Innenverhältnis zur Verkäuferin verpflichtet waren, die Maklerprovision in voller Höhe zu zahlen, blieb die Verkäuferin nach § 656d BGB nicht zur Zahlung der Provision mindestens in gleicher Höhe verpflichtet. Der Verstoß gegen § 656d BGB führt jedoch zur Gesamtnichtigkeit der Vereinbarung, sodass am Ende die Maklerprovision in voller Höhe an den Käufer nach § 812 BGB zurückgezahlt werden muss.
II. BGH-Urteil – I ZR 32/24
Der BGH hat entschieden, dass ein Maklervertrag mit unterschiedlich hohen Provisionen für Käufer und Verkäufer auch unwirksam ist.
Sachverhalt
Im diesem Verfahren hat der BGH den Anwendungsbereich des § 656d BGB geweitet. In diesem Fall verklagte die Maklerin ein Paar. Die Käufer erworben provisionspflichtig eine Immobilie, die mit einem Einfamilienhaus nebst Anbau mit Büro und Garage gebaut ist. Die Maklerin hatte jedoch sowohl mit dem Paar als auch mit der Ehefrau des Verkäufers Provisionsvereinbarungen getroffen, die sich in der Höhe unterschieden. Die Maklerin sei der Auffassung gewesen, dass der Halbteilungsgrundsatz nach § 656c BGB hier nicht anzuwenden sei, da es sich nicht um ein bloßes Einfamilienhaus handele, sondern um gewerbliche Nutzung der Immobilie.
Begriff Einfamilienhaus
Der BGH bestätigte, dass es sich um ein Einfamilienhaus im Sinne des § 656d BGB handele, wenn die Immobilie primär Wohnzwecken dient. Um ein Einfamilienhaus handelt es sich, wenn der Erwerb des nachzuweisenden oder zu vermittelnden Objekts für den Makler bei Abschluss des Maklervertrags mit dem Erwerber erkennbar Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient. Die gewerbliche Nutzungsmöglichkeit habe in diesem Fall eine untergeordnete Gewichtung, da sie nur ein Fünftel der Gesamtfläche ergebe. Demnach ändert sich in der Gesamtschau nichts am Charakter eines Einfamilienhauses. Ebenfalls ändert sich bei einem Einfamilienhaus das Vorhanden einer Einliegerwohnung nichts in der Definition.
Analog ändere sich an der Anwendung des Halbteilungsgrundsatzes auch nicht die Tatsache, dass die Ehefrau des Verkäufers den Maklervertrag abgeschlossen hat. Zwar regelt §656c BGB den Fall den Abschluss des Maklervertrags zwischen Makler und den Parteien des Kaufvertrags, aber nicht den Abschluss mit einem Dritten statt einer Partei des Kaufvertrags. Der Gesetzgeber habe zwar den Vertragsabschluss durch einen Dritten nicht explizit geregelt, dies bezeichnet der BGH als planwidrige Regelungslücke. Aus dem Gesetzeszweck jedoch weiß man, dass § 656c BGB dazu dient, die Verbraucher zu schützen, insbesondere, weil sie sich in einer schwächeren Verhandlungsposition befinden.
Auch in diesem Fall gilt: Eine Vereinbarung, die gegen den Halbteilungsgrundsatz verstößt, ist im Ganzen nichtig.
Auswirkungen für Käufer und Makler
Die beiden Verfahren zeigen, dass im täglichen Immobiliengeschäft die Gefahr besteht, dass der Halbteilungsgrundsatz umgangen wird, sodass die Käufer am Ende schlechter dastehen. Erfreulicherweise hat der BGH die Rechtsposition der Käufer gesichert. Der BGH ist in seinen Entscheidungen dem Halbteilungsgrundsatz treu geblieben und hat die strikte Anwendung des Grundsatzes deutlich betont. Die Beachtung des Grundsatzes ist insbesondere für Makler von großer Wichtigkeit, da ein Verstoß gegen § 656d BGB am Ende zu einer Rückzahlung der gesamten Provision führen kann. Zudem hat sich durch die Entscheidung des BGHs die Frage geklärt, wann eine Immobilie als Einfamilienhaus gilt.
Obwohl durch die Urteile die Verbraucherrechte gestärkt haben, ist es bei jedem Kauf wichtig, überprüfen zu lassen, ob die Maklerprovision richtig aufgeteilt wurde. Hierbei kann Rechtsanwalt Fürstenow helfen, im Fall eines Verstoßes die Maklerprovision zurückerstattet zu bekommen. Insbesondere ist eine anwaltliche Überprüfung vor jeder Vereinbarung zu empfehlen, um zusätzliche Kosten zu vermeiden.
Der Rechtsrat wurde von der Mitarbeiterin der FÜRSTENOW Anwaltskanzlei, Frau Dastan, erstellt und von Rechtsanwalt Fürstenow fachlich geprüft und finalisiert.