Grundstücksverkauf unter Wert kann sittenwidrig sein – BGH stärkt Schutz von Eigentümern
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich mit der Frage auseinandergesetzt, ob ein Kaufvertrag über einen Miteigentumsanteil an einem Grundstück gültig ist, wenn der vereinbarte Kaufpreis deutlich unter bzw. über dem tatsächlichen Wert liegt (Az.: V ZR 155/24). Zudem wurde festgelegt, wie der Wert eines Miteigentumsanteils zu berechnen ist. Die Entscheidung des BGH hat eine weitreichende Bedeutung für die gesamte Immobilienbranche und bringt Klarheit sowohl für Verkäufer als auch Käufer. Über den Sachverhalt und die genauen Entscheidungsgründe klärt Rechtsanwalt Sascha C. Fürstenow in diesem Artikel auf.
Der Sachverhalt
Bei der Klägerin handelt es sich um eine Miteigentümerin eines Grundstücks, die aufgrund ihrer finanziellen Notlage 4/10 ihres Miteigentumsanteils an ihre Bekannte verkaufte, sodass sie selbst noch einen Anteil von 1/10 behielt. Als Gegenleistung wurde kein Kaufpreis ausgezahlt. Stattdessen wurde vereinbart, die Klägerin von einem Bankkredit freizustellen. Daraufhin wurden die Käufer als Miteigentümer in das Grundbuch eingetragen.
Später stützte sich die Klägerin auf die Behauptung, dass der Vertrag aufgrund eines krassen Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung nach § 138 Abs. 1 BGB unwirksam sei. Zudem verlangte sie die Miteigentumsanteile zurück.
Die Käuferseite verneint das Vorliegen eines krassen Missverhältnisses und argumentierte, dass ein Miteigentumsanteil weniger wert sei als der entsprechende Anteil am gesamten Grundstück, weil ein einzelner Anteil schwieriger zu verkaufen ist. Zudem hätten sie nicht die Zwangslage der Verkäuferin ausgenutzt, sondern als Gegenleistung die Übernahme des Bankkredits angeboten.
Die Entscheidung: Wucherähnliches Rechtsgeschäft nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig
Der BGH stimmte der Klägerin zu und erklärte, dass ein wucherähnliches Rechtsgeschäft nach § 138 BGB sittenwidrig sei, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung ein krasses Missverhältnis besteht – bei Immobiliengeschäften sei dies der Fall, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung. Aufgrund dessen sei der Vertrag zwischen der Klägerin und ihren Bekannten sittenwidrig und demnach nichtig.
Wichtiger Unterschied zwischen Kaufvertrag und Verfügungsgeschäft
Der BGH betont in der Entscheidung nochmal die Trennung zwischen dem Kaufvertrag einerseits und dem dinglichen Verfügungsgeschäft andererseits. Das heißt also: Ist ein Grundstückskaufvertrag sittenwidrig und nichtig, bedeutet das nicht automatisch, dass auch die Eigentumsübertragung im Grundbuch unwirksam ist. Im deutschen Recht wird der Kaufvertrag (schuldrechtliches Geschäft) und Eigentumsübertragung (dingliches Verfügungsrecht) getrennt. Der BGH unterscheidet also zwei Fälle. Wenn nur der Kaufvertrag nichtig ist, bleibt die Eigentumsübertragung und die Käufer bleiben Eigentümer.
Der Verkäufer kann nach § 812 BGB die Rückübereignung verlangen. Ist nur die Auflassung nichtig, also wird der Käufer ohne materiell-rechtlichem Grund Eigentümer, braucht es keine Rückübertragung, da das Grundstück rechtlich ihm nicht gehört. Hier genügt lediglich eine Grundbuchberichtigung nach § 894 BGB.
Da in diesem konkreten Fall die Käufer aufgrund eines nichtigen Kaufvertrags ohne wirksamen Rechtsgrund Eigentümer geworden sind, muss das Grundstück nach § 812 BGB durch erneute Auflassung zurückübertragen werden, erklärt Rechtsanwalt Fürstenow.
Wertermittlung von Miteigentumsanteilen
Die Argumentation der Käufer, dass der Miteigentumsanteil viel weniger wert sei als der rechnerische Anteil am Gesamtgrundstück, war nicht überzeugend.
Laut dem BGH entspreche der Wert eines Miteigentumsanteils dem rechnerischen Anteil am Verkehrswert des gesamten Grundstücks (z.B. ein Grundstück ist 600.000 € wert und wird ½ Anteil verkauft, ist der Wert des Anteils 300.000 €).
Im Einzelfall kann es zwar sein, dass ein Miteigentumsanteil wegen seiner geringeren Marktgängigkeit weniger wert ist. Diesen Miteigentumsabschlag muss der Kläger aber weder darlegen noch berechnen, da es sich für einen Laien um reine Mutmaßungen handeln würde. Es reicht aus, den Gesamtwert des Grundstücks nachzuweisen. Die genaue Bewertung und Höhe des Abschlags entscheidet das Gericht mithilfe eines Sachverständigen und räumt Laien komplexe Berechnungs- und Bewertungsfragen aus dem Weg.
Was bedeutet das für Betroffene?
Wer einen Miteigentumsanteil an einem Haus oder Grundstück verkaufen möchte, sollte sich vor dem Verkauf über den tatsächlichen Marktwert informieren, rät RA Fürstenow. Ein sehr niedriger Kaufpreis kann später dazu führen, dass der Vertrag für sittenwidrig und für unwirksam erklärt wird.
Für Käufer bedeutet das Urteil ebenfalls mehr Rechtssicherheit. Sie können sich nicht ohne Weiteres darauf berufen, dass ein Miteigentumsanteil automatisch deutlich weniger wert sei als der entsprechende Anteil am Gesamtgrundstück. Ein solcher Wertabschlag muss im Einzelfall nachvollziehbar begründet und nachgewiesen werden.
Schlusswort
Das besprochene Urteil des BGH stärkt den Schutz vor unfairen Immobiliengeschäften. Es macht deutlich, dass Grundstücksanteile grundsätzlich nach ihrem tatsächlichen Wert bewertet werden sollen. Wer einen Miteigentumsanteil weit unter Wert kauft und die finanzielle Notlage eines anderen ausnutzt, kann dafür sorgen, dass der Kaufvertrag rückgängig gemacht wird.
Vor dem Verkauf einer Immobilie oder eines Miteigentumsanteils sollte der Verkehrswert sorgfältig ermittelt werden und der Kaufvertrag sollte nicht ohne anwaltliche Unterstützung unterschrieben werden, um finanzielle Nachteile zu vermeiden.
Rechtsanwalt Sascha C. Fürstenow berät Sie hierzu gerne und bietet vorab eine kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung Ihres Sachverhalts an.
Der Rechtsrat wurde von der Mitarbeiterin der FÜRSTENOW Anwaltskanzlei, Frau Dastan, erstellt und von Rechtsanwalt Fürstenow fachlich geprüft und finalisiert.