BVVG hat keinen Zahlungs­an­spruch nach dem Ausgleichs­leis­tungs­gesetz verbilligt verkaufter landwirt­schaft­licher Flächen für Windkrafträder

Der BGH hat mit dem Urteil vom 14.09.2018 (AZ: V ZR 12/17) entschieden, dass Käufer nach dem Ausgleichs­leis­tungs­gesetz verbilligt gekaufter landwirt­schaft­licher Flächen, keinen Anteil an die BVVG von dem Geld bezahlen müssen, die sie zur Aufstellung von Windkraft­rädern von Windener­gie­be­treibern erhalten haben.

Zum Sachverhalt der Entscheidung: verbilligt gekaufte landwirt­schaft­liche Flächen löst keine Nutzungs­ent­schä­digung aus

Der Kläger kaufte im Jahre 2005 von der beklagten Bodenverwertungs- und verwal­tungs GmbH (BVVG) landwirt­schaft­liche Flächen in Mecklenburg-Vorpommern. Den Großteil dieser Flächen kaufte der Kläger nach § 3 Ausgleichs­leis­tungs­gesetz (Ausgl­LeistG) preis­be­günstigt. § 10 des Kaufver­trags enthält ein nach § 12 Abs. 4 Flächen­er­werbs­ver­ordnung (FlErwV) ohne Unter­schied als Rückkaufs­recht bezeich­netes Wieder­kaufs­recht. Nach diesen standard­mä­ßigen Klauseln im Vertrag hat der Käufer 75% Entschä­di­gungs­betrag an die BVVG bei der geplanten Einrichtung von Anlagen zu zahlen.

Als 2014 die Mitteilung die BVVG erreichte, dass der Kläger drei Windkraft­räder auf ca. einem Hektar der Fläche (1,41 % der Gesamt­fläche) aufzu­stellen beabsich­tigte, bestand die BVVG auf die Entrichtung der im Vertrag bezeich­neten Nutzungs­ent­schä­digung. Der Kläger wollte feststellend prüfen lassen, dass keine Zahlungs­pflicht an die BVVG besteht und dass kein Rücktritt oder Wiederkauf vonseiten der BVVG zulässig ist.

Bundes­ge­richtshof: „Windkraft­klausel“ ist unwirksam

Der Bundes­ge­richtshof (BGH) gab dem Kläger Recht und erklärte die „Windkraft­klausel“ im Vertrag, wonach die BVVG auch Recht auf einen Teil der Zahlung hat, die der Windener­gie­be­treiber an die Klägerin kompen­sieren würde, für unwirksam. Nach § 12 Abs. 4 FlErwV löst die Errichtung von Windkraft­rädern kein Wieder­kaufs­recht aus. Ein Wieder­kaufs­recht kommt nur in den Fällen in Betracht, wenn die Flächen gemäß § 1 Abs. 1 S. 4–6 FlErwV nutzbar werden, z.B. wenn eine Fläche für Verkehrswege nutzbar werden. In diesem Fall liegen die Voraus­set­zungen für ein Wieder­kaufs­recht nicht vor, da keine planungs­recht­liche Aufwertung durch die Windkraft­ein­lagen errichtet wurden.

Unter bestimmten Umständen käme nur ein Rücktritts­recht in Betracht, wenn die Voraus­set­zungen aus § 12 Abs. 1 FlErwV erfüllt sind. Im obigen Fall schei­terte ein solches Rücktritts­recht, weil die Nutzungs­än­derung nur eine gering­fügige Fläche betrifft. In welchen Fällen die Umsetzung eines „erheb­lichen“ Teils der Gesamt­fläche einen Rücktritt vom Vertrag berechtigt, wurde in dem Urteil nicht entschieden. Die juris­tische Literatur sagt zum Anhalts­punkt der Erheb­lichkeit eine Inanspruch­nahme von mehr als 5 – 10 % der erwor­benen Fläche.

Was bedeutet diese Entscheidung für die Praxis und für Grundstückseigentümer?

Diese Entscheidung hat Auswir­kungen auf das Verhältnis zwischen Käufer und der BVVG. Grund­stück­ei­gen­tümer, die Flächen nach dem Ausgl­LeistG erworben haben, können vor Ablauf der Zweck­bin­dungs­frist unerheb­liche Teile Ihrer Flächen für Windkraft­räder gestatten, ohne Zahlungs­pflicht an die BVVG. In seltenen Fällen, wo die Flächen­nutzung durch Energie­an­lagen erheblich beschränkt wird und ein Rücktritts­recht für die BVVG zusteht, sollte formell die Zustimmung der BVVG zum Abschluss des Pacht­ver­trags und der daraus folgenden Einschränkung der persön­lichen Dienst­barkeit eingeholt werden.

Auswir­kungen des Urteils auf bereits geschlossene Verträge: grund­sätzlich Anspruch auf Rückzahlung

Die Zahlungen an die BVVG erfolgten allein aufgrund der Windkraft­klausel und dem dreisei­tigen Gestat­tungs­vertrag, in dem der BVVG die Rechte gewährt wurden.

Haben Grund­stücks­ei­gen­tümer ohne einen solchen dreisei­tigen Gestat­tungs­vertrag Anteile an die BVVG gezahlt, so können die Zahlungen nach § 812 BGB zurück­ge­fordert werden.

Haben Grund­stücks­ei­gen­tümer den Gestat­tungs­vertrag abgeschlossen und wurden ihre Ansprüche nicht verjährt, muss zuerst das zurück­ver­langt werden, was durch den Gestat­tungs­vertrag aufge­geben wurde. Erst danach können die rechts­widrig erlangten Zahlungen zurück­ver­langt werden.

Proble­matik der Verjährungsfristen

Proble­ma­tisch könnte hier jedoch die Verjährung von Rückzah­lungs­an­sprüchen sein. Fraglich könnte es in einem Streitfall sein, welche Verjäh­rungs­fristen anzuwenden sind. Entweder die dreijährige Verjäh­rungs­frist nach § 195 BGB oder die zehnjährige Frist nach § 196 BGB. Es bleibt abzuwarten, wie der BGH hierzu entscheiden wird. Aus unserer Sicht ist die dreijährige Verjäh­rungs­frist aller­dings anzuwenden, die mit dem Ablauf des Jahres beginnt, in dem der Anspruchs­in­haber Kenntnis von den Umständen bekommt, die den Anspruch herleiten. Die zeitlichen Anhalts­punkte wären hier die Zahlung an die BVVG oder der Abschluss des Gestattungsvertrags.

Fazit

Das Urteil zur Unwirk­samkeit von Windkraft­klauseln ist zu begrüßen. Zwar wurden einige Fragen unbeant­wortet geblieben, dennoch gibt das Urteil für zukünftige Verträge bezüglich der Windkraft­klausel Klarheit.

Sollten Sie entspre­chende Verträge mit der BVVG und darauf Zahlungen geleistet haben, so prüft Rechts­anwalt Sascha C. Fürstenow von der FÜRSTENOW Anwalts­kanzlei Ihren Sachverhalt auf Durch­setz­barkeit von Rückzahlungsansprüchen.

Der Rechtsrat wurde erstellt von der Mitar­bei­terin der FÜRSTENOW Anwalts­kanzlei Frau Dastan.