Altlasten im Grund­stücks­boden: Haftung, Freizeichnung und Versicherung

Altlasten stellen gerade bei einem gewerb­lichen Immobi­li­en­erwerb ein nicht zu vernach­läs­si­gendes Risiko dar. Werden diese nicht recht­zeitig erkannt oder gar ignoriert, kann dies zu hohen Kosten führen. Doch wer kommt für diese Kosten auf? Und wie kann ich mich als Verkäufer eines Grund­stücks vor möglichen späteren Haftungs­an­sprüchen freistellen? Mit diesen Fragen wird sich der folgende Rechtsrat auseinandersetzen.

Was sind überhaupt Altlasten?

Altlasten sind gesetzlich definiert in §2 des Gesetzes zum Schutz vor schäd­lichen Boden­ver­än­de­rungen und zur Sanierung von Altlasten (kurz: BBodSchG), erklärt Rechts­anwalt Sascha C. Fürstenow. Demnach handelt es sich dabei um „schäd­liche Boden­ver­än­de­rungen“, §2 (5) BBodSchG die sowohl durch Abfälle oder umwelt­schäd­liche Stoffe hervor­ge­rufen werden können, §2 (5) Nr. 1 u. 2 BBodSchG.

Beispiele für Altlasten im Grund­stücks­boden sind:

Kriegs­ma­terial wie Bomben, Granaten oder Munition, Alte Benzin­tanks oder andere Tankan­lagen, Industrie- und Gewer­be­ab­fälle wie Chemi­kalien, Öle oder Schwer­me­talle, Landwirt­schaft­liche Abfälle wie Dünger oder Pestizide.

Sowohl bei privaten, aber gerade auch bei gewerblich genutzten Immobilien können diese das Grund­stück stark im Wert mindern oder auch quasi wertlos machen, da durch diese bspw. der eigent­liche Nutzungs­zweck nicht mehr ausgeübt werden kann.

Was muss ich als Verkäufer eines Grund­stücks also beachten?

Verkäufer eines Grund­stücks kommen oft auf die Idee, sich vertraglich von der Haftung befreien zu lassen bzw. diese von vorne­herein zu begrenzen. Dies kann aller­dings proble­ma­tisch sein, da es bei der Vertrags­ver­handlung zum einen weder im Interesse des Käufers sein dürfte, den Verkäufer derart zu schützen; zudem ist zweifelhaft ob die Haftung derart, d.h. für erst später bekannt­wer­dende Altlasten, überhaupt pauschal vertraglich ausge­schlossen werden dürfe.

Nach einer neueren Entscheidung des BGH (Urteil vom 11.November 2022, Az. V ZR 213/21) löst bereits ein verschwie­gener Altlas­ten­ver­dacht seitens des Verkäufers einen Anspruch des Käufers auf Mängel­be­sei­tigung gegen den Verkäufer aus (sofern sich der Verdacht später bestätigt), bis hin zur kompletten Anfechtung des Kaufver­trags. Auf Grund der oft hohen Kosten stellt dies wie beschrieben ein hohes Risiko dar!

Bei bekannten Altlasten sollten diese selbst­ver­ständlich im Kaufvertrag erwähnt werden und es sollte auch geregelt sein, wer für die Besei­tigung dieser zuständig ist, rät Rechts­anwalt Fürstenow. Dies wird sich regel­mäßig im Kaufpreis nieder­schlagen, da Altlasten sich oft als stark wertmin­dernd erweisen werden.

Daher kann es sich sowohl für den Käufer als auch den Verkäufer empfehlen, eine Versi­cherung abzuschließen, die vor solchen Kosten durch Umwelt­ri­siken schützen soll.

Was gibt es für Versicherungen?

Es gibt zum einen die sogenannte „W&I‑Versicherung“ (Warranty & Idenmnity). Diese ist zumeist bei M&A‑Transaktionen wie bspw. Unter­neh­mens­fu­sionen bereits Standard, kann aber auch wie hier vorliegend bei Immobi­li­en­trans­ak­tionen abgeschlossen werden. Diese sichert sich (zukünftig) ergebene Risiken und Verpflich­tungen aus dem Kaufvertrag ab. Aller­dings ist der Schutz vor Umwelt­ri­siken, zu denen auch Altlas­ten­schäden fallen, auf Grund der schnell anfal­lenden Schadens­höhen meist nicht standard­mäßig mitver­si­chert und es müsste zusätzlich bspw. eine Umwelt­scha­dens­ver­si­cherung abgesi­chert werden.

Zusätzlich zu der Umwelt­scha­dens­ver­si­cherung entwi­ckelt sich gerade zudem eine weitere Möglichkeit: Die „Pollution Legal Liability“ (PPL). Diese kann, je nach Ausge­staltung, sowohl Dritt­for­de­rungen bspw. von Behörden als auch allgemein entste­hende Kosten abdecken. Die Versi­cherung wird dabei durch eine vorherige genaue Prüfung seitens der Versi­che­rungs­ge­sell­schaft an die jewei­ligen Risiken des abzusi­chernden Sachver­halts angepasst.

Natürlich ist die zu leistende Versi­che­rungs­prämie auf Grund der Dimen­sionen, die tatsächlich eintre­tenden Schäden annehmen können, meist nicht gering, es kann jedoch trotzdem ratsam sein, eine solche abzuschließen. Zumal die Versi­che­rungs­prämie im Kaufpreis als feste Größe meist besser verhandelt bzw. trans­parent berück­sichtigt werden kann als eventuell auftre­tende Schäden, die man meist noch nicht genau bemessen kann. Dies macht Trans­ak­tionen kurzfristig vielleicht etwas teurer, langfristig betrachtet können so aber auch weitaus höhere Kosten vermieden werden.

Sowohl der Käufer (als eine Art Eigen­scha­den­de­ckung), als auch der Verkäufer (als eine Art Haftpflicht­ver­si­cherung) können diese abschließen.

Fazit

Eine mögliche Altlas­ten­be­lastung und deren Folgen sollten bei einem Immobi­li­en­ge­schäft keines­falls unter­schätzt werden. Deshalb empfiehlt es sich, sowohl für den Käufer als auch den Verkäufer, um Lösungen zu bemühen, um die Risiken so gering wie möglich zu halten. Da die Recht­spre­chung dem jedoch wie aufge­zeigt klare partei­liche Grenzen setzt, kann der Abschluss einer der beschrie­benen Versi­che­rungen durchaus eine sinnvolle Lösung darstellen. Ob sich eine solche jedoch tatsächlich lohnt, lässt sich pauschal natürlich nicht beant­worten und ist vom Einzelfall abhängig. Genauso unsicher ist, ob sich diese in Deutschland durch­setzen wird. Ganz klar ist hingegen, dass man sich gerade bei jeder gewerb­lichen Immobi­li­en­trans­aktion mit dem Thema Altlasten beschäf­tigen sollte, sich den Risiken bewusst sein und entspre­chende Lösungen zu entwickeln.

Haben Sie noch weitere Fragen zu dem Thema; befinden sich oder planen gerade eine (gewerb­liche) Immobi­li­en­trans­aktion und benötigen Unter­stützung? Rechts­anwalt Herr Sascha C. Fürstenow berät Sie hierzu gerne weitergehend.

Der Rechtsrat wurde von dem Mitar­beiter der FÜRSTENOW Anwalts­kanzlei, Herrn Ewert, erstellt und von Rechts­anwalt Fürstenow finalisiert.