Immobi­li­enkauf – speziell: Kauf einer Eigentumswohnung

Beim Kauf einer Eigen­tums­wohnung kommt es aus Sicht des Käufers darauf an, dass der Kaufvertrag rechtlich in Ordnung ist und nicht zu Lasten des Käufers geht.

Neben dem Kaufvertrag ist dann als weiteres wichtiges Dokument die Teilungs­er­klärung zu prüfen.

Zum Kaufvertrag einer Eigentumswohnung

Beim Kaufvertrag einer Eigen­tums­wohnung ist mindestens darauf zu achten, welche Voraus­set­zungen für die Zahlung des Kaufpreises (die Fällig­keits­vor­aus­setzung) vorliegen müssen und wie bezie­hungs­weise wann die Besitz­übergabe erfolgen soll. Üblich ist es, dass die Eigen­tums­wohnung im derzei­tigen besich­tigten Zustand verkauft wird und dass der Verkäufer jegliche Mängel­ge­währ­leistung ausschließt. Er haftet lediglich für arglistig verschwiegene Mängel. Aber auch hier ist Vorsicht geboten: nicht jeder Mangel, der verschwiegen wurde, ist auch arglistig verschwiegen worden und hätte vom Verkäufer offenbart werden müssen.

Belas­tungs­voll­macht und Darlehensvertrag

Wenn die Eigen­tums­wohnung nicht mit Eigen­mitteln finan­ziert werden kann, dann bedarf es einer Finan­zierung durch ein Bankin­stitut, mithin eines Darle­hens­ver­trages. Bereits im Kaufvertrag ist dann die Regelung aufzu­nehmen, dass die Wohnung mit einer Siche­rungs­grund­schuld belastet werden darf, obwohl der Käufer nicht bereits durch den Kaufvertrag, sondern erst durch Eintragung seiner Eigen­tü­mer­schaft im Grundbuch Eigen­tümer der Eigen­tums­wohnung wird. Hier ist zum einen darauf zu achten, dass diese sogenannte Belas­tungs­voll­macht vollständig ist und dass diese gegebe­nen­falls mit den Darle­hens­be­din­gungen der Bank übereinstimmt.

Wichtig ist auch im Zusam­menhang mit dem Darle­hens­vertrag, dass darauf geachtet wird, dass die Auszah­lungs­be­din­gungen der Bank mit den Regelungen im Kaufvertrag überhaupt und zeitnahe erfüllbar sind. Andern­falls können sich zeitliche Lücken auftun, so dass ohne Auszahlung des Darlehens Bereit­stel­lungs­zinsen zu zahlen sind.

Prüfen weiterer Dokumente und Unterlagen

Neben dem Kaufvertrag ist dann als weiteres wichtiges Dokument die Teilungs­er­klärung zu prüfen. Die Teilungs­er­klärung regelt mitunter das Verhältnis der Wohnungs­ei­gen­tümer unter­ein­ander und die Behandlung des Gemein­schafts­ei­gentums. Insbe­sondere muss der Käufer sich zur Einhaltung der in dieser Teilungs­er­klärung enthal­tenen Regelungen verpflichten. So kann es zum Beispiel sein, dass in der Teilungs­er­klärung bereits bestimmt ist, welche weiteren Baumaß­nahmen am Gemein­schafts­ei­gentums, etwa der Ausbau von Dachroh­lingen, Sanie­rungs­maß­nahmen oder Moder­ni­sie­rungs­maß­nahmen, zu dulden sind. Oftmals finden sich in der Teilungs­er­klärung, insbe­sondere bei dort bereits geregelten weiteren Baumaß­nahmen, Rechts­nach­fol­ge­klauseln. Sollte der Käufer die Eigen­tums­wohnung weiter­ver­kaufen wollen, dann muss der neue Käufer sich zu alldem ebenfalls verpflichten. Dies könnte den Weiter­verkauf durchaus erschweren.

Es wird empfohlen, von der Hausver­waltung der Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft die Proto­kolle und Beschlüsse der letzten mindestens fünf Jahre sich vorliegen zu lassen. Den Proto­kollen und Beschlüssen lässt sich zum Beispiel entnehmen, ob etwa größere Bauvor­haben, z.B. Sanie­rungs­maß­nahmen, Moder­ni­sie­rungs­maß­nahmen, am Gemein­schafts­ei­gentum, wie etwa dem Dach, der Fassade oder Ähnliches bereits beschlossen und zu erwarten sind.

Auch empfiehlt es sich, in jedem Fall Einsicht in das Baulas­ten­ver­zeichnis zu nehmen. In einem Baulas­ten­ver­zeichnis sind öffentlich-rechtliche Verpflich­tungen aufge­führt, die auf dem Grund­stück lasten können. Dies können Verpflich­tungen gegenüber der Baube­hörde sein, im Hinblick auf die Eigen­tums­wohnung bestimmte Dinge zu tun, zu unter­lassen oder zu dulden.

Typische Risiken

Typische Risiken sind verdeckte Mängel, da diese zum einen behoben werden müssen und zum Anderen der Verkäufer nicht unbedingt für diese verdeckten Mängel haften muss. Jeden­falls ist der Käufer, der sich auf einen solchen verdeckten Mangel beruft, dafür darlegungs- und beweis­be­lastet, dass der Verkäufer selbst Kenntnis von diesem Mangel hatte und auch verpflichtet gewesen ist, diesen Mangel aufzudecken.

Ein weiteres typisches Risiko ist, dass man als Käufer und neuer Eigen­tümer einer Wohnung Mitglied der Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft wird, die etwa wie bei einem Unter­nehmen mit Mehrheits­be­schluss über das sonstige Gemein­schafts­ei­gentum abstimmt. Man kann also zu seinen Ungunsten überstimmt werden. Oder Probleme, die zwar die eigene Wohnung betreffen, jedoch dem Gemein­schafts­ei­gentum zuzuordnen ist, werden wegen dem Beschluss­regime der Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft nur zögerlich gelöst werden.

Denn man wird zwar Eigen­tümer der Wohnung, also vom sogenannten Sonder­ei­gentum. Jedoch sind tragende Wände, Fenster, der Boden sowie die Decke und so weiter Gemein­schafts­ei­gentum, und Probleme damit, zum Beispiel im Mangelfall, müssen im Rahmen der Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ver­samm­lungen geregelt werden.

Ablauf eines Wohnungseigentumskaufs

Die typischen Schritte sind, nachdem man eine Eigen­tums­wohnung als Kaufobjekt ausge­macht hat und mit dem Preis insoweit einver­standen ist, das Prüfen des Wohnungs­ei­gen­tums­kauf­ver­trags sowie der genannten Urkunden und – erfah­rungs­gemäß immer – das Anpassen diverser vertrag­liche Regelungen.

Wenn dann der Wohnungs­ei­gen­tums­kauf­vertrag für beiden Seiten in Ordnung ist und der Käufer die Finan­zie­rungs­zusage, also den Darle­hens­vertrag mit der Bank in der Tasche hat, dann wird der Wohnungs­ei­gen­tums­kauf­vertrag aufgrund der zwingenden Formvor­schrift vor einem Notar notariell beurkundet. Der Notar beantragt dann im Anschluss beim Grund­buchamt die Eintragung einer so genannten Vormerkung zur Eigen­tums­um­schreibung (oder Auflas­sungs­vor­merkung genannt), was die Position des Käufers absichert. Liegen die Voraus­set­zungen für die Zahlung des Kaufpreises vor, so wird die Bank, wenn der Darle­hens­vertag mit dem Wohnungs­ei­gen­tums­kauf­vertrag abgestimmt ist und keine sonstigen unvor­her­ge­se­henen Hinde­rungs­gründe entge­gen­stehen, an den Verkäufer zahlen, und dann beantragt der Notar nach der Zahlung, die Vormerkung zur Eigen­tums­um­schreibung „auszu­tau­schen“ mit einer Eigen­tums­um­schreibung, so dass der Käufer Eigen­tümer der Wohnung wird.

Der Käufer trägt also die Verant­wortung dafür, dass seine Bank zum Fällig­keits­zeit­punkt den Kaufpreis zahlt, und der Verkäufer trägt die Verant­wortung dafür, dass er dem Käufer sodann das (lasten­freie) Eigentum an der Eigen­tums­wohnung verschafft, also ohne Belas­tungen im Grundbuch, die vom Käufer nicht ausdrücklich (weil Notwendig: etwa Wegerecht oder Leitungs­recht) übernommen werden.

Vermie­tetes Wohnungs­ei­gentum: Kauf bricht nicht Miete

Nach deutschem Recht gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“, so dass nicht automa­tisch die Mieter der Wohnung die Wohnung verlassen müssen. Jedoch hat der Käufer, der seine gekaufte Wohnung selber bewohnen möchte, grund­sätzlich ein Recht darauf, die Wohnung, von den Mietern heraus­zu­ver­langen. Wenn die Mieter freiwillig nicht die Wohnung verlassen, dann muss der Käufer als neuer Eigen­tümer, will er die Eigen­tums­wohnung beziehen, eine Räumungs­klage bei Gericht einreichen; ein solches gericht­liches Verfahren kann kostspielig und mitunter langwierig sein.

Rechts­anwalt Fürstenow berät Sie hierzu gerne und bietet vorab eine kostenlose und unver­bind­liche Erstein­schätzung Ihres Sachver­halts an.