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Die Rente durch die eigene Immobilie aufbessern, ohne diese komplett zu veräußern, klingt besonders für Menschen fortge­schrit­tenen Alters sehr verlo­ckend. Durch das Renten­system in Deutschland lassen sich nicht alle Bedürf­nisse erfüllen und so müssen andere lukra­tivere Möglich­keiten gefunden werden, um die finan­zielle Situation aufzu­bessern. Diese Methoden unter­scheiden sich stark vonein­ander und bringen unter­schied­liche Vor- und Nachteile mit sich. So sollte die Entscheidung, für eine der Varianten niemals leicht­fertig getroffen und besser vorher mit einem sachkun­digen Ansprech­partner, wie etwa Rechts­anwalt Sascha C. Fürstenow, besprochen werden, um den größt­mög­lichen Profit zu erzielen.

 

Möglichkeit 1: Hausverkauf mit Wohnrecht

Wer den Verkauf seiner Immobilie begehrt, aber ein Leben lang weiter darin wohnen bleiben möchte, könnte den Hausverkauf mit unbefris­teten Wohnrecht in Betracht ziehen. Das Wohnrecht, wird zugunsten des vorigen Eigen­tümers einge­tragen, und gewährt somit ein Mitbe­nut­zungs­recht für die Immobilie, nachdem sie an einen neuen Eigen­tümer verkauft wurde. Der Berech­tigte entrichtet keine Miete, wie bei einem üblichen Mietvertrag, trägt dafür aber die Neben, Reparatur- und Erhal­tungs­kosten. Durch den Verkauf kümmern sich die Verkäufer, nur noch um die Kosten die durch die reine Nutzung entstehen. Diese Tatsache stellt für viele Hausver­käufer einen wichtigen Beweg­grund dar, da es mit fortschrei­tendem Alter immer schwerer wird sich in der Eigen­tü­mer­po­sition um eine Immobilie zu kümmern.

Aller­dings hat der Wohnrecht­be­rech­tigte im Gegensatz zum Nießbrauch keinerlei Anspruch auf Mietein­nahmen, oder andere Nutzungen der Sache, denn das Wohnrecht ist unüber­tragbar an Dritte und erlischt spätestens mit dem Tod. Dafür hat der Berech­tigte Mitsprache- und andere Rechte, wie das Aufnah­me­recht, welches ihm erlaubt die Räume mit dem Lebens­partner oder auch mit Famili­en­mit­gliedern zu teilen.

 

Wie wird das Wohnrecht eingeräumt?

Der Erwerb der Immobilie erfolgt durch Einigung und Eintragung. Der Vertrag bedarf der notari­ellen Beurkundung, diese erfolgt in den meisten Fällen aber zusammen mit der Auflassung, um Kosten zu sparen.

Das lebens­lange Wohnrecht muss in das Grundbuch des Grund­stücks einge­tragen werden, um sich die Rechte zu sichern. Im Normalfall stellt der zuständige Notar den Antrag beim Grund­buchamt mit der Vorlage der beglau­bigten Bewil­li­gungs­er­klärung des Eigen­tümers. Ein unbefris­tetes Wohnrecht würde auch bei einer Veräu­ßerung bestehen bleiben, sodass der Berech­tigte auch bei einem Weiter­verkauf, das Wohnrecht nicht verliert.

Da die Summe sofort in voller Höhe bezahlt wird, erhöht das sofort die Liqui­dität der Verkäufer und so können größere Vorhaben schneller umgesetzt werden als mit anderen Alter­na­tiven. Aller­dings sollte unbedingt der steuer­liche Freibetrag und die weiteten anfal­lenden Steuern beachtet werden, da diese de Gewinn verringert können und eine andere Verren­tungs­mög­lichkeit eventuell gewinn­brin­gender wäre.

 

Für wen ist der Verkauf mit lebens­langem Wohnrecht geeignet?

Es sollte auch beachtet werden, dass diese Variante der Hausver­rentung eher für Eigen­tümer geeignet ist, die später nicht den Wunsch haben, diese Immobilie im Erbfall ihrer Familie zu vermachen oder keine Erben haben. Durch den Hausverkauf verliert der Verkäufer alle Eigen­tü­mer­rechte und die Immobilie wechselt in das Eigentum des Käufers, der ab da an alle Befug­nisse innehat.

Ein Wohnrecht als beschränkt persön­liche Dienst­barkeit, verringert zusätzlich den Wert der Immobilie, da sie eine Reallast darstellt, was bedeutet, dass man einen gerin­geren Verkaufs­preis erzielt, sollte der neue Eigen­tümer später noch einmal beabsich­tigen die Immobilie weiter­zu­ver­kaufen. Wenn diese Absicht besteht, ist dem Käufer die Bestellung eines befris­teten Wohnrechts zu empfehlen, da man nach Ablauf der Frist ein lasten­freies Grund­stück zu einem höheren Wert weiter­ver­kaufen kann.

 

Möglichkeit 2: Hausverkauf mit Nießbrauch

Der Nießbrauch eignet sich vor allem für dieje­nigen, die nach dem Hausverkauf weiter Nutzungen aus dem Grund­stück ziehen möchten und nicht ausschließlich beabsich­tigen dort selbst wohnen zu bleiben.

Ein einge­tra­genes Nießbrauchs­recht erlaubt es dem Berech­tigten, die gesamten Nutzungen aus einem Grund­stück zu ziehen. Das bringt einen großen Vorteil gegenüber dem Wohnrecht. Die Nutzungen aus einem Nießbrauch sind in den meisten Fällen Mieterträge durch die Weiter­ver­mietung. Der Berech­tigte erlangt auch den Nießbrauch an den sich auf dem Grund­stück befind­lichen Zubehör, welches ihm beispiels­weise die Nutzung einer Laube, oder anderen Objekten gewährt, wenn sich Käufer und Verkäufer darüber einig sind.

Im Falle des Verkaufs, behält sich also der vorige Eigen­tümer das Nießbrauch­recht vor, und kann somit in der Immobilie wohnen bleiben, oder auch aus der Immobilie ausziehen und diese weiter­ver­mieten. Ihm stehen durch den Nießbrauch die Mietein­nahmen und alle anderen Nutzungen der Sache zu.

Die Kosten außer­or­dent­licher Aufwen­dungen, beispiels­weise die Besei­tigung von Sturm­schäden oder auch Unwet­ter­schäden trägt der Eigen­tümer. Der Nießbraucher hingegen ist grund­sätzlich für die Erhaltung der Sache verpflichtet, somit trägt der Nießbraucher die Instand­hal­tungs­kosten. Er trägt auch die Kosten für Garten­arbeit, Schön­heits­re­pa­ra­turen und ist zum Abschluss von Versi­che­rungen gegen Brand­schäden und sonstige Unfälle auf seine Kosten verpflichtet. Er ist auch zur Zahlung der Grund­steu­er­pflicht verpflichtet und trägt die Verant­wortung für die Streu­plicht und die Schnee­räum­pflicht. Bei Verstößen können Schadens­er­satz­an­sprüche geltend gemacht werden. Das bedeutet es kommen mehr Verpflich­tungen auf die Nießbraucher zu als bei einem reinen Wohnrecht. Diese Tatsachen sollten unbedingt vor einer Entscheidung abgewogen werden.

 

Wie wird das Nießbrauchs­recht eingeräumt?

Das Recht entsteht durch die Einigung des Käufers und Verkäufers und die Eintragung in das Grundbuch. Der Nießbrauch kann aber nicht an einem subjektiv dinglichen Recht bestellt werden, da diese nicht übertragbar sind. Der Nießbrauch kann nur an einem Teil eines Grund­stückes bestellt werden, aller­dings nicht an einem Teil eines Gebäudes. Es kann auch befristet oder abbedingt werden, was im Grundbuch festzu­halten ist.

Wenn ein Entgelt vereinbart wurde, welches monatlich an den Eigen­tümer erfolgen soll, muss dieses genau bestimmt und ebenfalls in das Grundbuch einge­tragen werden, eine bloße Orien­tierung am Mietspiegel reicht in diesen Fällen nicht aus.

Zwischen dem neuen Eigen­tümer und dem Nießbraucher entsteht ein gesetz­liches Schuld­ver­hältnis. Der Nießbraucher erwirbt ein Nutzungs­recht, das Verfü­gungs­recht behält weiterhin der Eigen­tümer. Der Berech­tigte darf Umgestal­tungen nur im Rahmen zur Gewinnung von Rohstoffen vornehmen, aller­dings dürfen diese die wirtschaft­liche Bestimmung der Sache nicht verändern.

Das Nießbrauchs­recht ist wie die persönlich beschränkte Dienst­barkeit, nicht übertragbar oder vererbbar und erlischt mit dem Tod der Person. Aller­dings kann die Ausübung des Nießbrauchs anderen überlassen werden, welches einen weiteren Vorteil gegenüber dem reinen Wohnrecht darstellt und diese Methode für die Fälle der Vermietung attrak­tiver macht. Mit der Übertragung wären beispiels­weise die Lebens­partner oder Kinder der Personen ebenfalls berechtigt, die Nutzungen aus der Sache ziehen.

 

Für wen Für wen ist der Verkauf mit Nießbrauchs­recht geeignet?

Genutzt wird das Modell des Nießbrauchs meist von älteren Menschen im Alter von über 65 Jahren, die Eigen­tümer einer Immobilie sind oder diese fast vollständig abbezahlt haben. Sie verkaufen ihre Immobilie und erhalten ein Nießbrauchs­recht an dieser, durch die sofortige Auszahlung verbessern sie ihre Liqui­dität und können dennoch lebenslang die Immobilie fast wie gewohnt nutzen und dort wohnen blieben.

Bei einem Weiter­verkauf der Immobilie bleibt das Nießbrauchs­recht bestehen und muss von ihrem Wert abgezogen werden. Hinzu­kommen Notar­kosten von ungefähr 0,4–0,6 % des Immobi­li­en­werts für die Eintragung in das Grundbuch. Das mindert die erwartete Summe weiter. Daher ist ein Nießbrauch in den Fällen empfeh­lens­werter, in denen die Immobilie nicht weiter­ver­kauft werden soll und die vorigen Eigen­tümer die Absicht pflegen, diese nicht nur zu reinen Wohnzwecken, sondern für Mietein­nahmen zu nutzen.

 

Möglichkeit 3: Leibrente

Die Leibrente stellt eine Sonderform des Immobi­li­en­ver­kaufs dar. Das Modell der Leibrente ist besonders für Menschen im Renten­alter zu empfehlen und dient zur Aufsto­ckung der Rente während der restlichen Lebens­dauer. Die Verkäufer sichern sich ein Wohnrecht an der Immobilie und erhalten den Kaufpreis in monat­lichen Raten­zah­lungen. Erst mit dem Tod der Verkäufer geht die Immobilie in das Eigentum des Käufers über.

Mit steigendem Alter sind viele der Menschen nicht mehr im Stande dazu, ihre Immobilie In stand­zu­halten und weitere Verpflich­tungen, wie Renovie­rungen und auch Sanie­rungen zu übernehmen. Durch den Verkauf an einen Dritten kann diese Verpflichtung bei der Leibrente vollständig abgegeben werden, ohne aus der gewohnten Umgebung ausziehen zu müssen.

 

Wie wird das Leibrente vereinbart?

Der Käufer erwirbt die Immobilie durch Einigung und die Eintragung im Grundbuch. Weiter muss ein Notar bestellt werden, um den Kaufvertrag zu beurkunden. Die Anfor­de­rungen zur Leibrente unter­scheiden sich nur dahin­gehend, dass ein Leibren­ten­ver­sprechen in schrift­licher Form zusätzlich vorliegen muss.

Das Wohnrecht wird zugunsten der Verkäufer in das Grundbuch einge­tragen. Es kann zeitlich abbedingt werden, wenn dies wirksam vereinbart wurde. Die Parteien haben die Möglichkeit die Raten bis auf einen bestimmten Zeitpunkt festzu­legen oder sie sogar bis nach dem Tod auszu­dehnen. Verkauft beispiels­weise ein Paar eine Immobilie, kann sich darauf geeinigt werden, dass wenn ein Teil verstirbt, der andere Teil noch weiter Zahlungen erhält und in der Immobilie wohnen bleiben darf, bis zum Tod.

Die Eintragung des Rechts im Grundbuch mindert den Wert der Immobilie um die Summe des Wohnrechts. Durch die Eintragung der Reallast in das Grundbuch, kann aber auch der Fall abgesi­chert werden, dass wenn der Schuldner der Leistung in Verzug gerät, die Verkäufer das Grund­stück noch verwerten können. Das kann mit der Verein­barung einer aufschie­benden Bedingung der Fall sein, sodass bei Nicht­zahlung, das Grund­stück wieder den ursprüng­lichen Eigen­tümern zusteht und diese darüber verfügen dürfen.

Zu beachten ist für die Empfänger der Leibrente, dass diese steuer­pflichtig ist und somit die Leibrente eventuell nicht in der erwar­teten Höhe empfangen wird. Sodass auch diese Tatsache bei einer Auswahl der passenden Methode der Verrentung beachtet werden sollte.

 

Für wen Für wen ist die Leibrente geeignet?

Der Käufer zahlt den Wert der Immobilie nicht sofort und abzüglich des Wohnrechts und entrichtet diese Summe monatlich oder auch quartals­weise. Das erleichtert den Erwerb einer Immobilie besonders für jüngere Menschen, die keinen Kredit bei der Bank aufnehmen wollen. Die Leibrente sichert gleich­zeitig die monat­lichen Zahlungen an die Verkäufer. Diese Methode eignet sich besonders für ältere Menschen, die nicht beerben wollen, dafür aber ihren Lebens­partner absichern möchten. Aller­dings muss auch beachtet werden, dass sich diese Methode nicht eignet, wenn in einer Einmal­zahlung eine höhere Summe gewünscht wird, da die Zahlungen in monat­lichen Raten erfolgen.

 

Möglichkeit 4: Teilverkauf

Bei einem Teilverkauf wird nur ein prozen­tualer Anteil einer Immobilie verkauft. Dieser übersteigt aber niemals 50 Prozent. Der Käufer wird ein stiller Teilhaber eines Teils der Immobilie. Um die Nutzung des verkauften Anteils für den vorigen Eigen­tümer weiter zu gewähr­leisten, wird ihm zugunsten ein Nießbrauchs­recht in das Grundbuch einge­tragen. Die Verkäufer haben also die Möglichkeit in der Immobilie zu bleiben oder diese zu vermieten, entrichten dafür aber eine monat­liche Gebühr von ungefähr drei bis vier Prozent des Verkaufs­werts an den neuen Eigentümer.

Der Verkäufer trägt zusätzlich zu den Verpflich­tungen eines Eigen­tümers die Instand­hal­tungs­kosten für den bereits verkauften Teil, was einen Mehraufwand bedeutet und beachtet werden muss.

 

Wie wird der Teilverkauf abgewickelt?

Der Verkauf erfolgt durch Einigung und Eintragung und der notari­ellen Beurkundung, wie in den bereits vorher veran­schau­lichten Methoden des Hausver­kaufs und der Eintragung des Nießbrauchs in das Grundbuch. Ähnlich wie bei einem Hausverkauf mit Wohnrecht oder Nießbrauch, steht den Verkäufern das Geld aber sofort zur Verfügung.

Diese Methode ist aller­dings an Anfor­de­rungen gebunden, diese stehen zwar nicht im Gesetz, werden aber oft in der Praxis verlangt. Die zum Teilverkauf angebotene Immobilie sollte einen Verkaufswert von 200.000 Euro überschreiten und die zur sofor­tigen Auszahlung bestimmte Summe sollte 100.000 Euro überschreiten. Diese Anfor­de­rungen machen den Teilverkauf kleinerer Häuser, die zu reinen Wohnzwecken genutzt werden, schwerer. Weiter müssten die Verkäufer in den meisten Fällen, im Alter von ungefähr 60 Jahren oder älter sein. Durch die relativ hohen Nutzungs­ge­bühren droht den Verkäufern die Gefahr, dass bei Zahlungs­un­fä­higkeit, der Teil der Immobilie zwangs­ver­steigert wird und nicht mehr genutzt werden kann. Es kommt auch die Zahlung der Grund­steuer hinzu, da nur ein Teil der Immobilie verkauft wird, muss diese weiterhin, wenn auch nur teilweise von den Verkäufern und gleich­zeitig Eigen­tümern des anderen Teils entrichtet werden.

 

Für wen ist ein Teilverkauf geeignet?

Dass die Verkäufer ihr gewohntes Umfeld nicht verlassen müssen, aber können, macht diese Methode ebenfalls attrak­tiver für Menschen fortge­schrit­tenen Alters, da es ihnen die Möglichkeit offen lässt, später noch einmal den Ort zu wechseln oder in ein Senio­renheim umzuziehen. Ein weiterer Vorteil ist auch, dass ein Teil der Immobilie der nicht verkauft wurde, weiterhin vererbt werden kann und über diesen auch allein entschieden wird, man aber zusätzlich Nutzungen aus dem verkauften Immobi­li­enteil ziehen kann. Weiter kann, wenn gewünscht ist, ein Rückkauf vereinbart werden, um sich später die Möglichkeit offen zu halten, die vollständige Immobilie zu besitzen und eventuell zu vererben. Besonders verlo­ckend ist zusätzlich die sofortige Auszahlung der Summe und weitere hinzu­kom­mende monat­liche Beträge, die durch die Vermietung erzielt werden können. So können auch größere Wünsche schneller in Erfüllung gehen.

Bei dieser Methode ist zu beachten, ob der verkaufte Teil der Immobilie zukünftig zu Gewerblichen- oder zu Wohnzwecken benutzt werden soll, da diese Infor­ma­tionen dem Grund­buchamt mitzu­teilen sind. Ein Teilei­gentum wird begründet, wenn die verkauften Räume gewerb­lichen Zwecken dienen sollen, Wohnungs­ei­gentum wird dann begründet, wenn die Räume ausschließlich zum Wohnen genutzt werden. Diese Aufteilung müsste in der Form eines Teilungs­plans erfolgen und dem Grund­buchamt mitge­teilt werden. Bei einer nachträg­lichen Änderung würden Notar- und Grund­buch­kosten anfallen. Weitere Kosten könnten durch das Anfallen der Speku­la­ti­ons­steuer entstehen, die bei privaten Grundstücks- oder Hausver­käufen anfällt.

Diese Punkte sollten in den Entschei­dungs­prozess unbedingt mit einbe­zogen werden.

 

Möglichkeit 5: Die Umkehrhypothek

Bei der Umkehr­hy­pothek beleiht ein Eigen­tümer seine schulden- und lasten­freie Immobilie. Im Gegenzug erhalten die Eigen­tümer eine monat­liche Raten­zahlung. In den seltensten Fällen erhalten sie ihr Geld mit einer Einmal­aus­zahlung von der Bank.

Die Eigen­tümer behalten ihre Rechte und bleiben auch weiterhin in der Immobilie wohnen, ohne wie bei dem Teilverkauf eine Gebühr dafür zahlen zu müssen. Der Unter­schied zu einer normalen Hypothek ist der, dass die Zinsen und die Tilgung die sonst zu erbringen wären gestundet werden, bis zum Tod des Darlehns­nehmers. Ab dem Zeitpunkt der Fälligkeit des Kredits haben die Erben das Recht zu entscheiden, ob sie das Darlehen samt Zinsen zurück­zahlen oder der Bank das Eigentum an der Immobilie überlassen. Somit kann es für die Erben eine schwierige Entscheidung sein das Erbe anzunehmen, wenn ein Darlehen in einer hohen Summe geschuldet wird, zusätzlich Zinsen. Daher ist diese Variante der Hausver­rentung meist nur zu empfehlen, wenn der Wunsch zu vererben nicht gegeben ist.

 

Wie ist eine Umkehr­hy­pothek ausgestaltet?

Bei einer Umkehr­hy­pothek ist der Vertrag, der zwischen Bank und Eigen­tümer geschlossen wird, kein Kaufvertrag, sondern ein Kredit­vertrag. Die Bestellung der Grund­schuld setzt aller­dings auch eine Einigung und eine Eintragung voraus. Die Eintragung bringt hohe Notar­ge­bühren mit sich, die zu beachten sind. Außerdem muss ein Gutachter bestellt werden und der Grund­schuld­brief muss übergeben werden. In das Grundbuch der Immobilie wird eine Brief­grund­schuld zugunsten der Bank zur Absicherung der Beleihung einge­tragen, sodass die Immobilie nach dem Ableben des Eigen­tümers verwertet werden kann.

Der Vorteil der Umkehr­hy­pothek ist, dass das Darlehen steuerfrei ist und so die erhal­tenen Zahlungen nicht geschmälert werden. Es ist auch von Vorteil, dass keine monat­lichen Zinsen oder Tilgungen zu entrichten sind. Weiter muss der Kredit­nehmer auch das gewohnte Umfeld nicht verlassen, was einen weiteren Vorteil mit sich bringt, denn die meisten Menschen, wollen ab einem bestimmten Zeitpunkt in ihrem Leben keinen Umzug mehr durchmachen.

 

Nachteil der Umkehrhypothek

Ein großer Nachteil der Umkehr­hy­pothek ist die geringe Auszahlung, die der Darlehns­nehmer erhält. Diese resul­tiert daraus, dass die Bank sich einen Teil des Geldes einbehält, da unklar ist wie sich der Wert der Immobilie über die Zeit entwi­ckeln wird, bis sie verkauft werden kann. Dazu zählt meist auch die längere Lebens­dauer der Darle­hens­nehmer. Auch die fehlenden Tilgungen und Zinsen schmälern die Sicherheit der Bank und führen dazu, dass die Auszahlung nochmal geringer ausfällt. Weiter ist auch zu beachten, dass die Immobilie während der Laufzeit des Darlehns instand­ge­halten werden muss, und das auf Kosten der Eigentümer.

 

Für wen kommt eine Umkehr­hy­pothek in Frage? Wäre eine Umkehr­hy­pothek geeignet?

Dadurch dass meist ältere Menschen eine Immobilie vollständig abbezahlt haben, und diese unbelastet ist, greifen sie öfter auf die Umkehr­hy­pothek zu, da sie von einer Bank kein normales Darlehen erhalten würden. Mit dieser Methode lassen sich vor allem kurzfristige Zeitspannen überbrücken, in denen mehr Liqui­dität gewünscht und gebraucht wird, danach kann diese wieder abgelöst werden. Beispiels­weise kann diese genutzt werden, um Famili­en­mit­glieder zu unter­stützen, die sofortige Hilfe benötigen. Wenn eine lebens­lange Raten­zahlung gewünscht ist und die Möglichkeit der Auszahlung durch die Erben unwahr­scheinlich ist, ist eine Leibrente eher zu empfehlen.

 

6. Resümee

Die vielen Methoden der Verrentung bringen zahlreiche Vorteile aber auch Nachteile mit sich, sodass die Wahl der passenden Methode mit Bedacht und mit Blick auf die Zukunft gefällt werden sollte. Dazu berät Sie Rechts­anwalt Fürstenow gerne.

 

 

Rechts­anwalt Fürstenow berät Sie hierzu gerne und bietet vorab eine kostenlose und unver­bind­liche Erstein­schätzung Ihres Sachver­halts an.

Der Rechtsrat wurde von der Mitar­bei­terin der FÜRSTENOW Anwalts­kanzlei, Frau Hetman, erstellt.